文章
日本不動產、稅務與投資，一篇文章回答一個問題。由 YouTube 頻道「秩瑋開胡」的影片整理成文字版。
- 日本不動產 6 分鐘
東京房租2026還會漲嗎？從人口、供給、房價、升息來看
2026年8月東京23區單身套房平均房租11萬4339日圓，年漲10%。漲幅雖然縮小，但人口還在流入、新屋越蓋越少、房價漲得比房租還兇，我認為房租還會再漲。
- 投資 5 分鐘
日銀升息到1.25%，日圓為什麼反而貶值？
2026年9月18日，日銀把政策利率從1%升到1.25%，31年來新高，日圓卻應聲下跌。原因有兩個：升息早被預期、空單在前兩週已經回補；而且美國同一週也升息一碼，美日利差沒有縮小。
- 稅務 4 分鐘
台灣CRS交換國只有日英澳？沒送回台灣不代表沒人知道
台灣CRS目前只跟日本、英國、澳洲交換金融帳戶資料，每年9月一次。但帳戶在新加坡等其他國家，資料仍可能送到你其他的稅務居民國。
- 稅務 5 分鐘
台日租稅協議是什麼？一般人最該懂的第4、24、25條
台日租稅協議2017年在日本生效，效果等同正式租稅協定。第4條判定你算哪國稅務居民，第24條處理雙重課稅，第25條是CRS帳戶資料交換的法源。
- 稅務 5 分鐘
日本稅務身分怎麼判定？非居住者、非永住者與全球課稅
有日本永住權不等於被全球課稅。日本看的是你住在哪、過去10年在日本住多久，外國人的稅務身分分成三種，課稅範圍差很多，離境稅則另有規則。
- 日本不動產 5 分鐘
日本升息後還能投資東京房地產嗎？全額貸款的時代紅利結束了
2026年日銀把政策利率拉回1%以上，投資房貸利率約2.5%。現在全額貸款買東京單身套房，房租可能不夠付房貸；但對用現金投資的人，這段觀望期可能反而是機會。
- 投資 5 分鐘
日圓為什麼比瑞士法郎更容易貶值？利差是火苗，債務是薪柴
瑞士法郎的利率比日圓還低，卻沒有像日圓一樣狂貶。原因是瑞士債務只佔GDP約40%，想升息就能升；日本債務是GDP的235%，升息綁手綁腳。套利交易者因此敢肆無忌憚地放空日圓。
- 投資 5 分鐘
為什麼我借日圓買美股？放空日圓、做多美元的實際做法
我大約從2022年開始放空日圓、做多美元，再用美元投資美股，四年多加起來大約賺了280%。散戶也做得到：用盈透證券的融資帳戶買入USD.JPY，就等於借日圓換美元。我自己只借兩成左右。
- 日本不動產 5 分鐘
首都圈最想住的地方前三名：中央區、文京區、武藏野市
大東建託2026年5月調查首都圈25萬位居民，最想住的自治體前三名是中央區、文京區、武藏野市。但看過去五年的房價，靠近皇居的中央區跟文京區漲幅明顯勝過大盤，武藏野市反而落後。
- 投資 4 分鐘
日銀出手干預匯率，日圓會一路升值嗎？我的看法：短多長空
2026年4月30日日圓貶到160.7，日本當局出手干預，匯率一度急升到156。市場推估兩天投入約5兆日圓，但全球日圓套利交易推估約400兆日圓，利差問題不解決，干預只能短期有效。
- 投資 5 分鐘
美股資產突破100萬美元之後，我的三個體悟
我的美股資產上週突破100萬美元。照4%法則，一年可以花4萬美元，大約是在東京過中產生活的水準。但我也發現：要過更好的生活可能要上千萬美元、現金流很重要，而勞務收入已經變得無關緊要。
- 日本不動產 4 分鐘
日本打工仔的退休引擎：用房貸讓房客幫你存退休金
在日本上班最珍貴的資產不是薪水，是信用。用投資房貸買一間東京小套房，假如房租能cover月付，35年後貸款還清，房租就變成每月8到9萬日圓的退休收入；但利率升到4%以上、空租或大修，每月就要倒貼。
- 日本不動產 7 分鐘
日本房貸哪間銀行好？我用過的5間銀行評價
我在日本用了5間銀行的房貸。沒有永住權找Prestia；有永住權的投資貸款，Sony、AEON、SBJ、樂天都能全額貸款，利率約1.5%上下。AEON整體最喜歡，樂天利率最高但願意借最多。
- 日本不動產 5 分鐘
2026日本公示地價：全國漲2.8%、東京8.4%，還會繼續漲嗎？
2026年3月公布的公示地價，全日本平均漲2.8%，東京都漲8.4%，東京新成屋漲14.1%。逆風是日銀升息跟上班族買不起，順風是日本半導體復興，以及2028年可能上路的加密貨幣分離課稅。
- 投資 5 分鐘
預備金放哪裡？美債兩年零報酬後，我研究了股債平衡ETF
有房貸之後，我隨時備著約100萬台幣的預備金。兩年前把一部分換成美債，結果含息報酬差不多0%。我比較了iShares的AOK跟台灣的00981T，整理出預備金從保守到積極的四種選項。
- 日本生活 5 分鐘
工作不用日文，日文怎麼進步？我在日本六年的三個關鍵
我29歲來日本、從五十音重學，工作全程用英文。回頭看，日文進步最多的三個時刻是：準備日檢N2、用交友軟體打字聊天（再用語音輸入練口說），以及買高價商品時跟店員問到底。
- 稅務 6 分鐘
日本確定申告要請稅理士嗎？我第一次外包報稅的心得
我在日本自己報稅五年，今年第一次請稅理士。資料還是要自己整理，但填申報表的勞心程度至少省了六成。節稅項目多的人很值得請；只有薪水、沒什麼節稅項目的人，自己報就好。
- 投資 4 分鐘
009816上市第一個月表現如何？費用率偏高，但報酬小勝0050
台股首檔不配息市值型ETF 009816，2026年2月的單月費用率是0.17%，在台股ETF裡偏高；同月報酬則小勝0050跟006208。我已經小買了一些，會繼續觀察、逢低加碼。
- 日本不動產 4 分鐘
台灣人可以用日本房產抵押貸款嗎？東京之星與一銀的共同擔保
東京之星銀行跟第一銀行提供台灣人「共同擔保」貸款：用已持有的日本房產加上要買的新物件當擔保，可貸金額約是兩者價格相加除以二，利率約2.7%到3%，最低貸款額2000萬或3000萬日圓。
- 日本不動產 6 分鐘
日本房子怎麼估價？自住比成交價，投資看投報率
日本不動產估價分兩種邏輯：自住物件跟同棟或附近屋齡、面積、離車站距離相近的物件比價；投資物件用收益還原法，看租金投報率。在上漲的市場，用「比以前貴」當理由不買，沒有邏輯。
- 日本不動產 6 分鐘
這三種人，我不建議投資日本房地產
我估東京不動產未來幾年的漲幅加租金，一年大約7%到11%。很重視現金流的人、不想承擔匯率風險的人、不能或不想貸款的人，投資日本房地產前要多想想。
- 稅務 6 分鐘
住日本投資台股會被雙重課稅嗎？我用不配息ETF解決
日本稅務居民領台股配息，台灣先課一次，日本再課20.315%，10元配息可能被課掉近3元。台指期能避開配息但要換倉、有斷頭風險；2026年1月推出的不配息市值型ETF 009816是我的解法。
- 投資 4 分鐘
高市為什麼要解散眾議院？對日圓跟日股有什麼影響
日本首相可以解散眾議院，參議院則不能解散。自民黨加盟友目前只勉強過半，高市想趁70%的支持率重選、讓積極財政的預算順利通過。消息一出，日圓下跌、日股大漲。
- 日本不動產 11 分鐘
日本房貸怎麼借最划算？我用房貸買了12間房的心得
在銀行眼中，穩定可預測的還款能力最重要。自住房貸浮動利率約0.8%；投資房貸一般是自備三成、利率2%多，但東京好地段的單身套房有機會零頭期、1.5%左右。
- 日本不動產 6 分鐘
2026日本不動產的三大趨勢：升息、地段兩極化、家戶數增加
2025年首都圈不動產每坪單價漲了13.5%，直逼標普500。展望2026年，我認為要關注三件事：高利率常態化、地段價值兩極化，以及人口減少但家戶數還在增加。
- 投資 5 分鐘
2026年日股值得關注的三個方向：AI資料中心、通信、營建
手上滿是日圓、想避免繼續縮水的話，2026年我關注三個日本產業：供給跟不上需求的AI資料中心、迎來AIoT紅利的通信業，以及有國土強韌化計畫撐腰的營建業。
- 投資 7 分鐘
2026只能買一檔股票，我選Google的三個理由
假如2026年只能選一檔股票，我選Google：Search跟YouTube兩隻金雞母還在下蛋，AI有Gemini 3、TPU跟整個生態系，Maps跟持有的SpaceX股權還沒被充分定價。
- 稅務 9 分鐘
繳稅繳到心淌血？日本上班族的四種節稅方法
我在日本每年繳超過300萬日圓的稅，所得稅碰到40%級距。我實際在用的節稅方法有四種：扶養控除、故鄉納稅、企業型DC跟NISA，以及投資不動產。
- 投資 8 分鐘
日銀升息會讓美股崩盤嗎？日圓套利平倉的真實風險
「日銀升息、套利交易平倉、全球資產崩跌」聽起來很有道理，但美日利差升息後還有約3%，沒人需要賤賣資產。真正的風險是市場下跌觸發機構停損的死亡螺旋，而不是升息本身。
- 日本不動產 6 分鐘
台灣人在日本買房的三大迷思：身分、持有成本、管理
在日本買房不能直接換簽證，但對申請永住的「穩定生計」是加分；東京等大城市的持有成本每年大約1%到2%以內，不是天坑；代管很成熟，單一套房的代管費5%其實偏貴。
- 日本不動產 6 分鐘
高市政府會限制外國人買日本房地產嗎？我看到的兩個訊號
高市早苗上任40天，研擬把在留更新手續費上限調到10萬、永住申請調到30萬，也指示要掌握不動產買家的國籍。我認為外國人買房的門檻大機率會提高，短期偏空、長期不擔心。
- 投資 5 分鐘
不賣掉資產也能拿到現金：我用的兩種抵押借款方法
賣股票要繳約20%的資本利得稅，也會錯過之後的上漲。我自己用盈透證券的融資帳戶借日圓（年利率約1.9%），以及用ether.fi質押加密資產刷卡。最大的風險是抵押品大跌時被強制賣出。
- 日本不動產 5 分鐘
不動產代幣化實測：我用20萬日圓投資港區飯店
我透過三井物產旗下的ALTERNA，用20萬日圓投資一間總值94億日圓的港區四星飯店。全程線上、半小時完成，扣費後租金投報率約3.7%；但它其實是完全中心化的服務。
- 日本生活 6 分鐘
搬到日本前要準備什麼？名字、電話、租屋、銀行、信用卡
我在東京工作六年，給要搬來日本的人五個建議：從第一天就統一羅馬字跟片假名的寫法；先處理電話號碼；別在來之前就租房；銀行開Prestia或樂天；信用卡不用急著辦。
- 日本生活 4 分鐘
沒出國留學也能用英文上班？我在日本用英文工作的學習心得
我在台灣長大、沒留學過，現在在東京的工作全程用英文。我的兩個心得：學語言要先聽說、再讀寫；發音的目標是讓人聽得懂，而且不要每個字都咬得太清楚。
- 投資 7 分鐘
人生槓桿是什麼？財務、人力、時間、知識四種槓桿
我把人生槓桿定義成：投入的成本被不成比例地放大，造成改變一生的影響。財務槓桿最常見，人力槓桿要錢，對沒錢的一般人最友善的，是時間槓桿跟知識槓桿。
- 日本不動產 6 分鐘
2025日本地價漲幅前五名：白馬、富良野、淺草、高山、千住
2025年路線價全國平均漲2.7%，漲幅前五名都超過25%：長野白馬32.4%、北海道富良野30.2%、東京淺草29%、岐阜高山28.3%、東京足立區千住26%。背後是滑雪、觀光跟交通。
- 日本生活 6 分鐘
大創為什麼能只賣100日圓？創辦人矢野博丈的薄利哲學
大創從一台賣雜貨的小貨車起家。創辦人矢野博丈因為一次手忙腳亂喊出全部100日圓，之後堅持進成本90幾日圓的貨、就算只賺1日圓也做，再用大量進貨吃下供應商產能。
- 日本不動產 3 分鐘
東京哪裡地震風險最高？從東京都的地域危險度地圖來看
東京都把每個丁目的地震綜合危險度分成1到5級，看的是建物倒塌、火災跟災後活動困難度。東北邊的足立、荒川、墨田風險最高；填海的台場、豐洲反而是最低的1級。
- 日本不動產 5 分鐘
日本房租不能調？換房客時我把房租調高15%，估值多了363萬
日本的房東很難調在住房客的房租，但換房客時可以一次跟市價對齊。我東大旁的套房房租從8.6萬調到9.9萬，14天就租出去；用4.3%投報率回推，帳面估值從2400萬變2763萬。
- 稅務 5 分鐘
日本遺產稅怎麼算？台灣人持有日本房產的繼承與節稅
日本遺產稅的免稅額是3000萬加600萬乘以法定繼承人數，不動產用相続稅評價額計算，公寓大約是市價的六成。一間大阪、福岡的小套房，很可能根本不用繳遺產稅。
- 日本不動產 6 分鐘
地面師是什麼？大阪難波14億日圓詐騙案與防範方法
地面師是日本的不動產詐騙集團，用偽造文件冒充屋主，把別人的房地產賣掉。2024年大阪難波一家公司的三筆物件被賣掉，金額約14億5千萬日圓。買家跟屋主各自可以怎麼防？
- 日本生活 4 分鐘
住在日本地價最貴的中央區，一天的餐費要多少？
東京地價最貴的區是中央區：位在23區正中央、有八重洲日本橋京橋三個大型再開發、人口最年輕，還有銀座撐腰。我住在日本橋附近，實際外食一天的餐費大約4500日圓。
- 投資 6 分鐘
2025日圓會升值嗎？我認為日圓不利的三個因素
2025年3月，美日利差預估仍有約3%，做多日圓的部位卻來到十年新高，日圓又是少數實質利率為負的主要貨幣。我當時的判斷是：半年以上的尺度，日圓大機率繼續緩跌。
- 日本不動產 4 分鐘
番町為什麼是日本地價最高的住宅區？從德川家康講起
2024年日本公示地價住宅地前十名，有三個在千代田區番町。原因要追溯到400年前，德川家康把最信任的護衛部隊「大番組」安排在江戶城西側。
- 日本不動產 5 分鐘
在東京買自住房划算嗎？我買第一個家的經過跟帳
我2022年在日本橋附近用5580萬買了自住房，每月真正回不來的成本約6.5萬，住的是市價18.5萬的房子。三年下來比繼續租房省了約214萬，房價也漲了約25%。
- 日本不動產 6 分鐘
房貸是怎麼來的？從末日審判書到30年固定利率
拿東西抵押借錢，幾千年前就有；「借錢去買抵押物」的現代房貸，普及才一百多年。從諾曼征服、工業革命、日本的東京建物到美國大蕭條，整理房貸的來歷。
- 稅務 5 分鐘
日本不動產收租要報青色申告嗎？申請方式與10萬、65萬控除
收租的上班族也是個人事業主。青色申告比白色申告每年多10萬或65萬的特別控除，赤字還能往後扣三年。要用青色，得先交開業届跟青色申告承認申請書，期限是3月15日。
- 日本生活 4 分鐘
日本永住權怎麼申請？我用高度人才積分三年拿到的經驗
高度人才積分70分以上住滿3年、80分以上住滿1年，就能申請日本永住。我是學歷、職歷、年收、年齡拿65分，再靠日檢N2跟台大各加10分，2023年底拿到永住權。
- 日本不動產 6 分鐘
日本投資房產的出場策略：為什麼我至少持有五年
日本不動產持有超過五年，讓渡所得稅從約40%降到約20%；元利均等的房貸也讓越晚賣、手上拿回的錢增加得越快。我手上9間投資物件的三種出場劇本。
- 日本不動產 4 分鐘
日本買房的房仲費可以省嗎？三種合法省下仲介費的方法
日本房仲費上限是房價3%加6萬日圓再加稅。直接聯絡刊登物件的房仲省不了，但跟建商買新建案、遇到賣方公司促銷免仲介費，或跟賺價差的投資物件公司買，都不用付房仲費。
- 日本不動產 5 分鐘
熊本台積電概念房能貸款嗎？我實地考察的投報率與銀行經驗
2024年3月我飛去熊本看台積電周邊的房子。大津町獨棟約3500萬日圓、月租約13萬，表面投報率約4.4%；東京的銀行不貸，當地肥後銀行也拒絕了不住熊本的我們。
- 日本不動產 6 分鐘
東京投資物件怎麼挑？我五分鐘判斷好壞的五個步驟
我在日本買了9間投資用不動產，一間都沒有現場看過。我只看書面資料：先看地點、確認地點、再確認一次地點，然後看格局面向戶數，最後用成交紀錄比價。
- 日本不動產 7 分鐘
東京投資物件實戰分析：飯田橋跟東大前兩間套房
用我自己買下的兩間東京套房，示範怎麼看地點、格局、投報率，再用mansion-review的成交紀錄推算合理價格。一間是教科書等級，一間我現在回頭看可能買貴了。
- 日本不動產 4 分鐘
投資東京不動產的三個風險：人口、地震、事故物件
空租、租金下降、維修費上漲，是本來就該算進去的成本，不算風險。我認為持有東京不動產真正不可控的風險有三個：人口見頂、首都直下地震、物件變成事故物件。