台灣人可以用日本房產抵押貸款嗎？東京之星與一銀的共同擔保

台灣人可以拿日本的房子去抵押貸款嗎？可以。最近有兩間台系的銀行，東京之星銀行跟第一銀行，提供台灣人日文叫「共同擔保」的貸款：用你已經持有的日本房產，加上你要買的新物件一起當擔保，可以貸的金額大約是兩者價格相加除以二，槓桿大約兩倍，利率大約2.7%到3%。

假如你在日本已經有一間用現金買的房子，想進一步活用資產卻苦無門路；或手上有一筆現金想買日本不動產，又覺得全用現金資金效率不夠好，這個制度可能對你有幫助。先說清楚，我自己用不到這個方案，但覺得對很多台灣朋友有用，所以整理出來。

項目	東京之星銀行	第一銀行
背景	中國信託集團旗下的日本銀行	台灣的第一商業銀行
申請資格	年滿20歲的台灣國民、持台灣護照、台灣稅務居民	同左
收入或資產門檻	前兩年度扣繳憑單1000萬日圓以上（約200萬台幣），或淨資產3000萬日圓以上（約600萬台幣）	同左
利率	約2.7%到3%	約2.7%到3%
最低貸款金額	2000萬日圓	3000萬日圓
資金用途	必須用來買下一個不動產物件	買物件後一年內抵押，用途不限；超過一年則必須買不動產

共同擔保貸款怎麼算可以借多少？

共同擔保，簡單說就是用不動產當擔保跟銀行借錢，有擔保品，銀行比較願意放款。可以貸多少，依個人條件會不同，但原則上的公式是：

（A ＋ B）÷ 2 ＝ C

A是你已經持有的物件價格，B是要買的新物件價格，C是可以貸的金額。

王阿姨在東京已經有一間4000萬的物件，打算在大阪再買一間4000萬的。A、B都是4000，相加除以二，可以貸4000萬。她等於用自己的4000萬，買到兩間合計8000萬的物件，大約兩倍槓桿。

李叔叔在福岡有一間2000萬的物件，想在東京再買一間3000萬的。A是2000、B是3000，相加除以二，可以貸2500萬。物件要3000萬，他自己再補500萬。他一共出了2500萬，持有總價5000萬的兩個物件，一樣是兩倍槓桿。

一言以蔽之：以你已經持有的物件為基礎，參考要買的新物件，決定可以貸多少，槓桿原則上是兩倍。

說實話，以不動產來說，兩倍槓桿不算很吸引人。台灣一般房貸自備兩成，是五倍槓桿。不過比起以前根本沒有這個管道，已經是很大的資金效率提升；假如你的理財風格本來就比較穩健，五倍對你來說太大，兩倍或許剛剛好。

利率2.7%到3%算高嗎？

乍聽之下有點貴。不過我一直在說，日本這幾年的通膨在2%到3%之間，可預見的未來也看不出會下降。假如你的思考主軸是日圓，3%左右的貸款利率減掉2%多的通膨，實質利率不到1%；萬一通膨衝破3%，甚至變成實質負利率，等於借錢本身就在賺錢。當然，這要看通膨會不會照這個方向走，是一個假設。

東京之星跟第一銀行有什麼不同？

最低貸款金額不同。用上面的公式算出來的C，第一銀行要3000萬以上才承作，東京之星要2000萬以上。

資金用途不同。第一銀行貸出來的錢沒有限制用途。假如你先用現金買了一間，也可以抵押出來做別的事，例如投資股票，但條件是要在買下物件後一年內完成抵押；超過一年，還是可以抵押，但錢必須用來買另一個不動產。當然，抵押出來的錢不適合拿去做太高風險的事，這應該不用我囉嗦。東京之星則規定貸出來的錢必須買下一個不動產物件，背後的邏輯應該是投入不動產比較穩定，對借款人跟銀行的風險都比較小。

共同擔保比一般房貸好在哪裡？

可能有人會發現，這個方案的利率跟成數，好像沒有明顯比東京之星給台灣人的一般房貸好。確實。東京之星的一般房貸，利率大約也是2.7%到3%，成數大約可以到七成。

共同擔保真正解決的問題有兩個：

活用已經持有的資產。假如你有一間以前用現金買的、或貸款已經還完的物件，想在不賣掉的前提下進一步活用，抵押貸款是很好的套現機會。
繞過最低貸款金額。以東京之星的一般房貸為例，自備三成、貸款七成，要拿到2000萬以上的貸款，物件要大約2857萬（2000 ÷ 0.7）以上；比這便宜的物件，達不到最低貸款額，沒辦法辦。用共同擔保的話，假如你已經有一間2000萬的物件，新買的物件只要超過2000萬，C就會超過2000萬的門檻。一般房貸要買2857萬以上的物件才能用，共同擔保買2000萬出頭的就可以。

沒有這兩個問題的話，用一般房貸也完全可行。以上是我整理的資訊，銀行的條件會調整，實際內容請以銀行的說明為準。

常見問題

台灣人在日本有房子，可以拿去抵押貸款嗎？

可以。東京之星銀行跟第一銀行提供台灣人「共同擔保」貸款，用已持有的日本房產加上要購買的新物件當擔保，可貸金額大約是兩者價格相加除以二。

共同擔保貸款的申請條件是什麼？

年滿20歲、持台灣護照的台灣國民，且是台灣稅務居民；前兩年度扣繳憑單1000萬日圓以上，或淨資產3000萬日圓以上。實際額度跟利率依個人信用狀況調整。

東京之星跟第一銀行的最低貸款金額是多少？

東京之星銀行是2000萬日圓，第一銀行是3000萬日圓。依公式算出的可貸金額低於門檻的話，銀行不會承作。