台灣人在日本買房的三大迷思：身分、持有成本、管理

台灣人在日本買房，最常見的三個迷思是：買房可以拿日本身分、日本房子的持有成本是天坑、語言不通沒辦法管理。我的答案是：買房本身不能換到簽證，但對申請永住有加分；東京這種大城市，每年的持有成本大約在1%到2%以內，絕對說不上天坑；日本的代管非常成熟，反而是單一套房收5%的代管費，我覺得偏貴。

台灣朋友跟我聊日本置產時，最常問的就是這三件事，下面一個一個講。

迷思	實際狀況
在日本買房可以拿到簽證	置產本身不能取得長期簽證；但申請永住、歸化時，對「穩定生計」是加分
持有成本是天坑	鄉下可能是負資產；東京等大城市每年持有成本大約1%到2%以內
語言不通沒辦法管理	代管很成熟，從包租、一般代管到月付1000日圓的方案都有

在日本買房可以拿到簽證嗎？

在寧靜整潔的東京巷弄裡買一間夢想中的房子，順便拿到日本的長期居留，可能是很多台灣人有過的想像。很可惜，目前在日本置產，沒辦法直接取得任何形式的長期簽證。

以前比較常見的做法是買民宿物件，靠經營民宿申請經營管理簽證。但關鍵是「經營民宿」，不是「買民宿」。而且因為有大量中國人透過這條路拿簽證，造成一些社會問題，現在審核比以前嚴格非常多，雖然還沒完全堵死，基本上可以理解為窒礙難行。

不過也不是完全沒關係。假如你已經有日本的簽證，未來打算申請永住或歸化，其中一項要件是在日本有穩定生計的能力，有房子絕對是加分。我自己申請永住時，就在理由書上寫了我已經買了自己的房子、在日本能穩定生活，也附上了購屋文件，最後在住滿三年後申請、順利拿到永住。

日本房子的持有成本是天坑嗎？

田中太郎在父母過世後繼承了岩手縣的老家，但他平常在東京工作，一年都不一定回去一次。繼承之後，每年要繳固定資產稅；老家沒維護變得破敗，還被村長打電話關切；要請人維護一間根本沒在用的房子，一年又是至少幾萬日圓。他想脫手卻沒人要，最後開價零元送人，還等了四五個月才找到人接手。

類似的故事在日本時有所聞，也讓很多人覺得日本的不動產是負資產、不要碰。但這忽略了一個大前提：因為高齡化，日本的鄉下跟大城市，是完全不同的兩件事。我問一個有點戲謔但絕對真實的問題：你聽過哪個日本人說，他因為在東京或大阪有房子，從此人生變黑白嗎？在東京、大阪，甚至名古屋、福岡、札幌這種大城市持有不動產，基本上是讓資產階級往上跳一級。

那大城市的固定資產稅、管理修繕費，算不算天坑？

固定資產稅的稅率是課稅標準額的1.4%，加上都市計畫稅最多0.3%。課稅標準額通常比市價低很多，住宅用地還有減輕措施。以我自己在東京的家為例，兩種稅加起來一年大約是成交價的千分之二。就算用很保守的方式算，也很難超過市價的1%。

管理修繕費看屋齡、建材等因素，很難一概而論，但實務上我沒看過超過物件總價1%的。所以以東京為首的大城市，每年的持有成本大約在1%到2%以內。

這不算便宜，但花出去的錢，也很好地反映在日本的市容上。日本屋齡六七十年的房子，看外觀設計知道是上一個世代的風格，但牆面通常乾淨整潔，賞心悅目。這些都來自每年繳的那零點幾趴的管理修繕費。錢沒有不見，只是變成這座城市的一磚一瓦。

順帶一提，東京不動產近年每年大約漲7%，租金收益大約4%，加起來大約11%。這是歷史數據，不保證未來也一樣，但至少過去幾年，在東京是賺11%左右的年收益、付不到2%的持有成本。日本大城市的不動產值不值得投資，有很多討論空間，但天坑絕對說不上。

語言不通，日本的房子要怎麼管理？

覺得日本房價漂亮、想買一間收租，卻擔心語言不通沒辦法管理，這是很多台灣人、尤其日文不通的人常有的擔心。其實日本的租賃代管非常成熟，絕大多數的房東都是委託代管公司。

包租代管是最頂級的服務。業者付你大約市價九折的房租，不管有沒有人住，每月準時付。假設老王的套房行情是月租10萬，一年理論上120萬；不用包租的話，假如這年空租兩個月，只收到100萬；用九折包租，就算空兩個月，一整年還是收到108萬。業者也承擔所有維修，馬桶堵了、冷氣壞了都不會打擾你，你就是躺著等房租。

不過業者不是傻子，他們精算過，長期而言承擔空租跟維修還是賺錢的，才會開這種合約。反過來說，對屋主來說，包租在財務上肯定是不划算的。假如你是一秒鐘幾十萬上下的大老闆，讓業者賺一點、省下操心的時間，未嘗不可。我沒有那麼有錢，寧可自己多操點心，多收一點房租。

一般代管是往下一階。業者幫你處理日常的租客溝通，例如催繳欠租；租客說馬桶壞了，業者派人檢查、幫你找維修業者，但維修費是房東出。一般行情是月租的5%。

說實話，管一整棟、裡面很多戶的話，5%還算合理；只代管一間套房，我覺得5%超級貴。公共空間是大樓的管理公司在處理，代管單一戶的公司只要處理戶內的問題，而日常會發生的不外乎欠租跟設備壞掉。欠租的機率很低，好地段更低。設備維修，你想想自己家多久壞一次東西？我現在的家住了快四年，只壞過一次冷氣。正常情況，一年壞一次都算倒楣了，代管公司很可能一整年都沒事做。所以很多業者願意只收2%到3%，反正5%也是躺賺、2%到3%也是躺賺。

還有一些仲介，透過他們買的物件，可以用一個月1000日圓的固定價格請他們代管。這種情況業者的利潤主要來自買賣，代管比較像售後服務，對雙方都是雙贏。

可以自己管理日本的出租物件嗎？

你以為月付1000日圓已經是最便宜了嗎？我也有朋友完全不請代管，自己管自己的出租物件。結果呢？證實了代管單一戶的公司平常確實沒事做。

自己管最大的挑戰是，台灣人就算定居日本，一年總要回台灣一兩次，萬一房客整年沒事、偏偏挑你回台灣時出狀況，就很麻煩。你要讓房客聯絡得到你，也要能聯絡日本的業者，例如修馬桶的師傅。這時候，有一支在台灣也能用的日本號碼就很重要。我研究過，樂天行動電信很適合這種情境：資費本來就比較實惠，而且用它的App，人在台灣也能免費收發日本國內的簡訊、撥打日本國內電話，根本是在日本當房東的專屬武器。很多國家每月也有2GB的免費漫遊流量。

以上是我自己的經驗跟看法，不是投資建議。

常見問題

在日本買房可以申請簽證嗎？

不行。在日本置產本身不能取得任何長期簽證。過去有人透過經營民宿申請經營管理簽證，但關鍵是經營而不是購買，而且現在審核非常嚴格。

東京的房子每年持有成本大概多少？

固定資產稅加都市計畫稅，實務上通常是市價的千分之幾；管理修繕費一般不超過物件總價的1%。整體來說，每年持有成本大約在1%到2%以內。

日本的代管費行情是多少？

一般代管大約是月租的5%，單一套房很多業者願意收2%到3%；包租代管則是業者付大約市價九折的房租，承擔空租跟維修。有些仲介對透過他們購買的物件，提供月付1000日圓的代管服務。