日本不動產
東京跟日本各地的房價、房租、房貸、估價與出場，以及我自己買房、收租的實際數字。
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東京房租2026還會漲嗎？從人口、供給、房價、升息來看
2026年8月東京23區單身套房平均房租11萬4339日圓，年漲10%。漲幅雖然縮小，但人口還在流入、新屋越蓋越少、房價漲得比房租還兇，我認為房租還會再漲。
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日本升息後還能投資東京房地產嗎？全額貸款的時代紅利結束了
2026年日銀把政策利率拉回1%以上，投資房貸利率約2.5%。現在全額貸款買東京單身套房，房租可能不夠付房貸；但對用現金投資的人，這段觀望期可能反而是機會。
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首都圈最想住的地方前三名：中央區、文京區、武藏野市
大東建託2026年5月調查首都圈25萬位居民，最想住的自治體前三名是中央區、文京區、武藏野市。但看過去五年的房價，靠近皇居的中央區跟文京區漲幅明顯勝過大盤，武藏野市反而落後。
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日本打工仔的退休引擎：用房貸讓房客幫你存退休金
在日本上班最珍貴的資產不是薪水，是信用。用投資房貸買一間東京小套房，假如房租能cover月付，35年後貸款還清，房租就變成每月8到9萬日圓的退休收入；但利率升到4%以上、空租或大修，每月就要倒貼。
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日本房貸哪間銀行好？我用過的5間銀行評價
我在日本用了5間銀行的房貸。沒有永住權找Prestia；有永住權的投資貸款，Sony、AEON、SBJ、樂天都能全額貸款，利率約1.5%上下。AEON整體最喜歡，樂天利率最高但願意借最多。
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2026日本公示地價：全國漲2.8%、東京8.4%，還會繼續漲嗎？
2026年3月公布的公示地價，全日本平均漲2.8%，東京都漲8.4%，東京新成屋漲14.1%。逆風是日銀升息跟上班族買不起，順風是日本半導體復興，以及2028年可能上路的加密貨幣分離課稅。
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台灣人可以用日本房產抵押貸款嗎？東京之星與一銀的共同擔保
東京之星銀行跟第一銀行提供台灣人「共同擔保」貸款：用已持有的日本房產加上要買的新物件當擔保，可貸金額約是兩者價格相加除以二，利率約2.7%到3%，最低貸款額2000萬或3000萬日圓。
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日本房子怎麼估價？自住比成交價，投資看投報率
日本不動產估價分兩種邏輯：自住物件跟同棟或附近屋齡、面積、離車站距離相近的物件比價；投資物件用收益還原法，看租金投報率。在上漲的市場，用「比以前貴」當理由不買，沒有邏輯。
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這三種人，我不建議投資日本房地產
我估東京不動產未來幾年的漲幅加租金，一年大約7%到11%。很重視現金流的人、不想承擔匯率風險的人、不能或不想貸款的人，投資日本房地產前要多想想。
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日本房貸怎麼借最划算？我用房貸買了12間房的心得
在銀行眼中，穩定可預測的還款能力最重要。自住房貸浮動利率約0.8%；投資房貸一般是自備三成、利率2%多，但東京好地段的單身套房有機會零頭期、1.5%左右。
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2026日本不動產的三大趨勢：升息、地段兩極化、家戶數增加
2025年首都圈不動產每坪單價漲了13.5%，直逼標普500。展望2026年，我認為要關注三件事：高利率常態化、地段價值兩極化，以及人口減少但家戶數還在增加。
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台灣人在日本買房的三大迷思：身分、持有成本、管理
在日本買房不能直接換簽證，但對申請永住的「穩定生計」是加分；東京等大城市的持有成本每年大約1%到2%以內，不是天坑；代管很成熟，單一套房的代管費5%其實偏貴。
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高市政府會限制外國人買日本房地產嗎？我看到的兩個訊號
高市早苗上任40天，研擬把在留更新手續費上限調到10萬、永住申請調到30萬，也指示要掌握不動產買家的國籍。我認為外國人買房的門檻大機率會提高，短期偏空、長期不擔心。
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不動產代幣化實測：我用20萬日圓投資港區飯店
我透過三井物產旗下的ALTERNA，用20萬日圓投資一間總值94億日圓的港區四星飯店。全程線上、半小時完成，扣費後租金投報率約3.7%；但它其實是完全中心化的服務。
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2025日本地價漲幅前五名：白馬、富良野、淺草、高山、千住
2025年路線價全國平均漲2.7%，漲幅前五名都超過25%：長野白馬32.4%、北海道富良野30.2%、東京淺草29%、岐阜高山28.3%、東京足立區千住26%。背後是滑雪、觀光跟交通。
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東京哪裡地震風險最高？從東京都的地域危險度地圖來看
東京都把每個丁目的地震綜合危險度分成1到5級，看的是建物倒塌、火災跟災後活動困難度。東北邊的足立、荒川、墨田風險最高；填海的台場、豐洲反而是最低的1級。
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日本房租不能調？換房客時我把房租調高15%，估值多了363萬
日本的房東很難調在住房客的房租，但換房客時可以一次跟市價對齊。我東大旁的套房房租從8.6萬調到9.9萬，14天就租出去；用4.3%投報率回推，帳面估值從2400萬變2763萬。
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地面師是什麼？大阪難波14億日圓詐騙案與防範方法
地面師是日本的不動產詐騙集團，用偽造文件冒充屋主，把別人的房地產賣掉。2024年大阪難波一家公司的三筆物件被賣掉，金額約14億5千萬日圓。買家跟屋主各自可以怎麼防？
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番町為什麼是日本地價最高的住宅區？從德川家康講起
2024年日本公示地價住宅地前十名，有三個在千代田區番町。原因要追溯到400年前，德川家康把最信任的護衛部隊「大番組」安排在江戶城西側。
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在東京買自住房划算嗎？我買第一個家的經過跟帳
我2022年在日本橋附近用5580萬買了自住房，每月真正回不來的成本約6.5萬，住的是市價18.5萬的房子。三年下來比繼續租房省了約214萬，房價也漲了約25%。
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房貸是怎麼來的？從末日審判書到30年固定利率
拿東西抵押借錢，幾千年前就有；「借錢去買抵押物」的現代房貸，普及才一百多年。從諾曼征服、工業革命、日本的東京建物到美國大蕭條，整理房貸的來歷。
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日本投資房產的出場策略：為什麼我至少持有五年
日本不動產持有超過五年，讓渡所得稅從約40%降到約20%；元利均等的房貸也讓越晚賣、手上拿回的錢增加得越快。我手上9間投資物件的三種出場劇本。
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日本買房的房仲費可以省嗎？三種合法省下仲介費的方法
日本房仲費上限是房價3%加6萬日圓再加稅。直接聯絡刊登物件的房仲省不了，但跟建商買新建案、遇到賣方公司促銷免仲介費，或跟賺價差的投資物件公司買，都不用付房仲費。
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熊本台積電概念房能貸款嗎？我實地考察的投報率與銀行經驗
2024年3月我飛去熊本看台積電周邊的房子。大津町獨棟約3500萬日圓、月租約13萬，表面投報率約4.4%；東京的銀行不貸，當地肥後銀行也拒絕了不住熊本的我們。
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東京投資物件怎麼挑？我五分鐘判斷好壞的五個步驟
我在日本買了9間投資用不動產，一間都沒有現場看過。我只看書面資料：先看地點、確認地點、再確認一次地點，然後看格局面向戶數，最後用成交紀錄比價。
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東京投資物件實戰分析：飯田橋跟東大前兩間套房
用我自己買下的兩間東京套房，示範怎麼看地點、格局、投報率，再用mansion-review的成交紀錄推算合理價格。一間是教科書等級，一間我現在回頭看可能買貴了。
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投資東京不動產的三個風險：人口、地震、事故物件
空租、租金下降、維修費上漲，是本來就該算進去的成本，不算風險。我認為持有東京不動產真正不可控的風險有三個：人口見頂、首都直下地震、物件變成事故物件。