這三種人，我不建議投資日本房地產

什麼樣的人不適合投資日本房地產？以東京的住宅出租來說，我認為有三種人要多想想：很重視現金流的人、不想承擔匯率風險的人、不能或不想貸款的人。 因為我估計東京不動產未來幾年的漲幅加上租金，一年大約落在7%到11%；扣掉成本後的租金收益只有3%左右，不用貸款的話，這個報酬跟指數化投資股市差不多，流動性卻差很多。

我從去年開始在YouTube分享日本不動產，很多朋友因此深入研究，也有不少人真的開始投資，我很榮幸。但也有不少人研究一輪後，發現不太適合自己。這篇是想幫你更快判斷，免得花了很多時間跟心血，最後才發現它跟你要的東西根本不合。

不動產有一般住宅、商辦、旅館民宿等完全不同的類型，日本各城市的狀況也不一樣，一篇講不完。這篇以東京的住宅出租為主，但很多觀念也可以套用到其他類型跟城市。

東京房價還會漲多少？

先看東京的概況。東京住宅不動產過去三四年，平均每年漲大約7%，核心地段又更多。2025年更勝以往，整個首都圈平均漲了大約13%，東京都心更漲了大約40%，是整體平均的三倍左右。除了通膨、日圓走貶、長期低利這三個根本動力，營建業缺工缺料、東京核心地段可以蓋新建案的土地越來越少，也都是火上加油的因素。

那這個漲幅會持續嗎？聲稱知道答案的人，不是神仙就是騙子。我們沒辦法預見未來，但可以從兩組數據側面推估。

第一是通膨。日本這三四年的通膨在2%到3%之間，2026年1月的物價指數比去年同期漲了2%。決定房價的因素很多，但萬變不離其宗，最底層的是通膨。目前看不出日本的通膨會下降；2%通常被視為對經濟有益的溫和通膨，是大部分央行的目標；高市政府要在負債比不失控的前提下繼續舉債，也需要名目GDP成長，不會希望通膨太低。不管從央行還是執政者的角度，2%到3%都是他們樂見的區間。住是剛性需求，除非山窮水盡，住房的需求是省不下來的，所以房價漲幅大於等於通膨，是很順理成章的事。

第二是日圓的發行量。過去五年，日圓的總量增加了大約12%，平均一年2%左右。多出來的錢不會全部變成日常消費，絕大多數會流到股市、房市等金融資產，而房市是胃納量最大的。高市的財政方針是繼續寬鬆、擴大支出，日圓的總量接下來大概會繼續增加。

從這兩個角度，就算再保守，我認為東京不動產的年漲幅，地板大約是2%。天花板理論上沒有上限，日本的滑雪勝地一年漲超過100%也不稀奇；務實一點，參考2025年首都圈平均13%，抓13%當天花板不算過分。所以未來幾年，大概落在2%到13%之間。要我自己抓的話，未來五到十年每年5%是合理但偏保守的數字，樂觀一點抓7%、8%也還算合理。

東京的租金投報率還會下降嗎？

目前東京的表面租金收益大約4%，扣掉稅金跟營運成本，實際大約3%出頭。我認為還有下探空間，理由有兩個。

一是「風險越高、收益越高」。日本國債近年雖然被看衰，但從各個角度來說都比不動產安全，目前殖利率大約2%上下。只要房租收益大於2%，都還符合這個理論，所以從現在的3%降到2.2%、2.3%是有可能的。二是台北的經驗。台北的租金收益大約2%上下，信義區等精華地段甚至只有1%多。東京房價不斷上升，租金收益降到2%左右，不難想像。

項目	我的估計
房價年漲幅	地板約2%、天花板約13%；我抓5%（保守）到7%、8%（樂觀）
扣除成本後的租金收益	目前約3%，可能往2.2%左右下探
漲幅加租金的年化總報酬	約7%到11%

這些都是我自己的推估，不是保證。

第一種：很重視現金流的人

東京扣除成本後的實際租金收益只有3%左右，就算買到福岡、大阪這種房價比較低、租金相對高的城市，實際收益也很難超過5%。在日本收租的好處是非常穩定，欠租率跟空租率都很低；假如你認同房價每年至少漲2%，就是一邊收3%左右的房租，一邊賺至少2%的漲幅。

但說實話，以現金流來說，日本的房租確實不吸引人。在台灣隨便買一檔高股息ETF，扣掉成本都能實收5%以上的殖利率，談笑間就超過日本的房租收益。很在意每個月進帳的人，投資日本不動產要多想想。

第二種：不想承擔匯率風險的人

打開日圓過去三四年的走勢，真的是要多慘有多慘。現在很多人覺得日圓見底、可能要反彈了，我不置可否。過去三四年，覺得日圓要反彈、開始抄底的熱潮少說有兩三次，結果都是繼續破底。

假如日圓真的反彈，現在投入日本的資產，可能同時賺到價差跟匯差，做夢都會笑；但萬一繼續往下，資產的獲利可能大部分被匯率吃掉，到頭來沒賺多少。換日圓投資日本資產，本質上是一種國際資產配置，對讓資產更有韌性有幫助，但反面就是要承受匯率風險。假如避開匯率風險對你很重要，就要多想一下。

第三種：不能或不想貸款的人

漲幅加租金一年7%到11%，說實話，不用做什麼複雜的主動投資，只要傻傻地指數化投資台股或美股大盤，都很有機會超過11%。而且股票的流動性好得多，今天賣、兩天後拿到錢；不動產從開始賣到拿到現金，再快也要兩三週。不用房貸、直接用現金投資的話，要不要為了差不多的報酬承擔低很多的流動性，值得多想想。

反過來說，什麼人適合投資日本房地產？

假如現金流跟匯率風險對你不是那麼重要，又會用房貸，那日本的不動產還是很有吸引力的標的。

用我自己的假設粗算：自備兩成、貸款八成，等於五倍槓桿。假如資產每年的總報酬是7%到11%，貸款利率2%左右，扣掉八成貸款的利息後，換算成你拿出來的自備款，一年大約是27%到47%。但同樣的槓桿也會放大虧損：房價只要跌5%，自備款就虧掉四分之一，再加上還要付利息。這是一個放大鏡，好壞都放大。

有日本長期居留身分、尤其是永住權的話，有機會不用自備款、全額貸款。這時候報酬率在數學上沒什麼意義，因為你幾乎沒出錢，但風險是整筆貸款都在你身上，房租要能撐住月付，撐不住要靠薪水補。這種情況我會覺得，條件允許又不用房貸，真的很可惜；但前提是你算過最壞的情況，而且撐得住。

以上是我的估計跟想法，不是投資建議。

常見問題

東京房價未來每年會漲多少？

沒有人能準確預測。從通膨跟日圓發行量來看，我推估地板大約每年2%；參考2025年首都圈約13%的漲幅當天花板。我自己抓未來五到十年每年5%（偏保守）到7%、8%（偏樂觀）。

東京收租的實際投報率是多少？

表面租金收益大約4%，扣掉稅金跟營運成本後大約3%出頭。考量日本國債殖利率約2%，以及台北租金收益約2%的經驗，未來有可能往2%多下探。

投資日本不動產要承擔匯率風險嗎？

要。用台幣或其他貨幣換成日圓投資，日圓升值時可以多賺匯差，日圓貶值時，資產的獲利可能被匯率吃掉一大部分。