日本買房的房仲費可以省嗎？三種合法省下仲介費的方法

日本買房的房仲費可以省嗎？可以，但不是你以為的那種省法。房仲費的法定上限，是房價的3%加6萬日圓，再加10%消費稅，簡化成3.3%加6.6萬。 自己直接去聯絡刊登物件的房仲，省不到；真正能完全不付房仲費的方法有三種：跟建商買新建案、遇到身為賣方的不動產公司促銷免收，或是跟賺價差的投資物件公司買。

房價	房仲費上限（含稅）
800萬日圓以下	33萬日圓（30萬＋稅）
800萬日圓以上	房價 × 3.3% ＋ 6.6萬日圓

日本的房仲費有議價空間嗎？

上面是法律規定的上限，但有些房仲公司會把上限當作標準價，堅持不讓。照我的實際經驗，大部分房仲多少有一點議價空間。比如算出來要216萬，跟房仲談把尾數16萬砍掉、只收200萬，算是滿合理的範圍。

也有小型的房仲公司為了跟大公司競爭，直接標榜只收2%甚至1.5%。我覺得便宜又好的服務不是不存在，但整體來說還是一分錢一分貨。仲介費太低，房仲可能就懶得積極推薦好物件，有問題時回應也不積極。適度議價一定要，但該給人家賺的還是要給。

直接聯絡賣方房仲，可以省房仲費嗎？

很多人的第一個想法是：我直接在SUUMO這類網站上找到物件，自己去聯絡，不透過買方房仲，是不是就省了？這個想法太合理了，相信我，我當初買房時也研究過這條路。很可惜，答案是不行。

一般買賣，賣方有賣方的房仲，買方有買方的房仲，成交後各自付給自己的房仲。在網站上刊登物件的通常是賣方房仲，你直接找上門，他就身兼兩職，同時當買方房仲，買賣兩邊的仲介費都收。房仲笑得很開心，你的仲介費一毛都沒省。

除非你本來就認識賣家本人，直接跟他買，不然這條路實務上幾乎不可行。

房仲費為什麼讓人覺得貴？

說實話，我一直覺得3%加6萬在二三十年前網路不發達的時候可能還算有道理，房仲要蒐集資訊不容易。現在網路這麼發達，房仲設定一下搜尋條件，就跑出幾十個物件，而且大部分物件客人自己也找得到。搜尋物件這件事，時間成本、金錢成本跟提供給客人的額外價值都趨近於零。

真正有價值的，是帶看時的專業見解，跟交易過程中的居中協調。這兩件事該付錢。但花幾個小時帶我看幾間房、再花幾個小時協調，成交就收幾十萬甚至上百萬，是不是有點太扯了？所以想省房仲費，是非常合理的想法。

三種完全不用付房仲費的方法

第一種，跟建商直接買新建案。直接跟建商買，不用房仲費。公寓型的新建案通常要繳一筆修繕基金之類的費用給管理組合，但通常比3.3%加6.6萬便宜很多。

第二種，賣方是不動產公司、而且剛好在促銷。有些中古物件的賣方不是個人，而是不動產公司。他們賺的是買進賣出的價差，通常也兼任房仲、再收一筆仲介費，但有時會為了促銷而免收。

我自己住的家就是這樣買到的。日本很多公司的會計年度從4月開始，我2月左右找到這間，賣方公司想趕在4月前成交、把業績做在當年度，所以不收仲介費。

這種機會三不五時會出現，但可遇不可求。我曾經想專門鎖定這種物件，結果同一時間網站上標榜免仲介費的中古物件，通常不超過5件，其中還有一些條件差到我一看就不會考慮。所以遇到很幸運，但不值得花力氣特別去找。很重要的一點：遇到這種物件，一定要直接聯絡身為賣方的不動產公司；透過買方房仲去聯絡的話，還是要付買方房仲的仲介費。

第三種，跟賺價差的投資物件公司買。有些擅長投資物件（買來出租、不是自住）的公司，會先跟賣家談好價格，再用比較高的價格賣給買家，獲利來自價差，所以任何時候都不收仲介費。我的投資物件都是跟一家叫RENOSY的公司買的，就屬於這一種，我只付了他們提的售價，加上仲介費以外的交易雜支。

價差裡已經包含仲介費了，有什麼差別？

一定會有人吐槽：表面上不收仲介費，還不是包在價差裡賺走了，有什麼意義？我會這麼說，是因為我真的被這樣吐槽過。

我的想法是：沒利益的事誰要做？RENOSY有賺我的錢，我一點都不懷疑。但在非被賺一筆不可的情況下，我寧願被用價差的方式賺，而不是用仲介費的方式。理由有兩個：

包在房價裡，可以一起貸款；單獨切出來變成仲介費的話，很多銀行不願意貸交易雜支。
我日後要賣的時候，現在的買入價會變成下一個買家的比價基準。假設我用3000萬買、另付106萬仲介費，下一個買家會用3000萬當基準；假如仲介費包在房價裡，我用3106萬買、不另付仲介費，下一個買家就會用3106萬當基準。我的實際成本一樣，但下一個買家心裡多了106萬的空間。

所以非要給人賺一筆的話，我百分之三百樂意被用價差的方式賺走。

常見問題

日本房仲費的上限怎麼算？

房價800萬日圓以上的話，上限是房價的3%加6萬日圓，再加10%消費稅，也就是3.3%加6.6萬日圓。800萬日圓以下的物件，上限是30萬日圓加稅。

自己在網路上找到物件，直接聯絡房仲可以省仲介費嗎？

通常不行。網站上刊登物件的多半是賣方房仲，你直接聯絡的話，他會同時擔任買方房仲，一樣收你的仲介費。

買新建案要付房仲費嗎？

直接跟建商買新建案不用付房仲費。公寓型新建案通常要另外繳修繕基金等一次性費用，但一般比房仲費低很多。