日本投資房產的出場策略：為什麼我至少持有五年

日本的投資用不動產要什麼時候賣？我的答案是：沒有特殊狀況，至少持有五年。 理由有兩個：持有超過五年，賣房的讓渡所得稅從大約40%降到大約20%；而日本房貸普遍用的「元利均等」，會讓物件越晚賣，扣掉貸款餘額之後拿回來的錢增加得越快。

我在一年內買了9間投資用不動產，之後最常被問的就是：那你打算怎麼出場？說實話，我還沒有很明確的計畫，不過腦中大概有三種劇本。在講劇本之前，先把兩個前提講清楚。

日本賣房的稅，為什麼五年是分水嶺？

日本個人賣不動產賺到的錢，稅率看持有期間。短期（5年以下）大約40%，長期（超過5年）大約20%。同樣一筆獲利，稅差了一倍。

要注意的是，這個「5年」不是從買的那天算到賣的那天，而是看賣出那一年的1月1日，持有是否已經超過5年。所以假如你2024年3月買，2029年4月賣，看起來剛好滿五年，實際上2029年1月1日只持有了4年多，還是算短期。保險起見，抓「過了第六個新年再賣」比較不會出錯。

持有期間（以賣出那年1月1日計算）	稅率（所得稅＋住民稅）
5年以下（短期讓渡）	約40%
超過5年（長期讓渡）	約20%

元利均等是什麼？為什麼持有越久越有利？

元利均等的意思是，每個月還的「本金＋利息」總額固定。我自己其中一間物件，除了第一個月有尾數調整，每個月都是固定還75,933日圓。（前提是利率不變；選浮動利率的話，升降息會改變之後的月付。）

不過總額固定，裡面的比例會變。前期利息佔得多、本金佔得少，越往後，利息越少、本金越多。

利息是付給銀行的，回不來；本金雖然要等賣掉才變現，本質上是你自己的錢。所以貸款買房，不算房租、只看資本面的話，賣房拿回來的錢是：

售價 − 貸款餘額

以我2400萬買的那間為例，我把交易雜費也放進貸款，總共貸了2480萬，35年、利率約1.5%。假設東京房價每年漲5%（這是我自己的假設，不是保證），十年後：

項目	金額
十年後售價（2400萬 × 1.05的10次方）	約3909萬
十年後貸款餘額	約1899萬
已經還掉的本金	約581萬
賣掉後拿回的錢（售價 − 餘額）	約2010萬

表面上的價差只有3909 − 2400 = 1509萬，但這十年你還掉的581萬本金，本來就是你自己的錢，也會在賣的時候一起回到你手上。

元利均等越到後期，貸款餘額掉得越快。所以「售價 − 貸款餘額」這個公式，售價就算不漲，越晚賣，減數變小得越快。持有滿35年、貸款還清的話，就是賣多少拿多少。

結論就一句話：在元利均等制度下，物件持有越久越有利。

劇本一：一直持有，等它自己變正現金流

2025年，日本大部分的銀行都升息了0.15%到0.3%左右。用新公佈的利率算，我9間投資物件每個月房租收入大約75萬，貸款加管修費大約80萬，表面上每個月是負5萬的現金流。

不過我認為這個負數不會一直負下去。東京房租近年平均一年漲大約3%，就算沒那麼多，房東至少會把2%左右的通膨轉嫁給房客，這在資本市場的邏輯下是早晚的事。利率要每年升2%以上，機率趨近於零；真的升到那個程度，輪不到我這個小房東著急，日本企業會先去大鬧日銀。

所以我抓房租每年漲2%，持有成本每年增加1%。75萬以2%成長、80萬以1%成長，大約7年後會黃金交叉。也就是我什麼都不做，大概7年後，這些物件就能養活自己。

7年是理論值，也可能是10年。但根本的邏輯是，房東的持有成本，早晚會轉嫁到房客身上。反過來說，假如房租長期漲不動、利率又一路往上，這個劇本就不成立，負現金流要靠我的薪水一直補。這是我選這條路要承擔的風險。

劇本二：持有五年後，賣掉幾間換現金

一樣用那間2400萬的物件，用每年漲5%算，五年後售價大約3063萬，那時的貸款餘額大約2200萬，賣掉後扣掉貸款餘額，手上大約拿回863萬。

稅要另外算，而且是對「賣價減取得成本」課，不是對拿回來的現金課。單純用3063 − 2400 = 663萬的價差、長期稅率約20%粗算，稅大約130多萬。實際上，建物折舊會讓取得成本變低、應稅的獲利變高，詳細數字要找稅理士算。

這筆錢可以拿去還其他物件的部分貸款，讓整體現金流好看一點，也可以拿去投資股票，當然，也可以拿去享受人生。

另外要補充，我上面用的5%漲幅，比較接近空屋、當自住物件跟周邊比價時的漲法。帶著房客賣的話，售價主要是用房租回推，房租的漲幅通常落後房價，所以這個試算很可能要打折。所以真的要賣的話，我會優先挑剛好空租的物件。

帶租約的物件，流動性真的比較差嗎？

有網友提醒我，帶租約的物件流動性比較差。這點我認同：空屋的買家包含自住族群和投資客，帶租約的只有投資客會看，客群比較小。

不過投資客這個客群其實很穩定。好的投資物件一上市，十幾分鐘內被買走一點都不誇張。我自己就遇過一間中央區茅場町的物件，地點我非常喜歡，房仲一傳過來我看了15分鐘決定下訂，結果房仲說3分鐘前賣掉了。從釋出到賣掉，總共12分鐘。從那之後，我都看五分鐘就決定。

所以我認為真正的關鍵還是地點。地點夠好，帶不帶租約，影響是其次。

劇本三：不出場，再槓桿一次

還有一種玩法是不賣，把房貸槓桿再用一次。幾年後貸款餘額自然下降，貸款額度等於空出來；房租如果上漲，可以當資力證明的收入也會變高。理論上就算薪水不變，幾年後也會有新的額度再買一間。

台灣朋友常問日本有沒有「增貸」。答案是沒有。最接近的是拿不動產當擔保品借錢，就算房貸還沒還完也可以，不過我得到的年利率是4%左右，沒什麼吸引力。

我自己會怎麼選？

我很相信要趁年輕多體驗人生，老了很多想做的事可能沒興致做了，或身體不允許了。所以三個劇本裡，我大概會選五、六年後，把一部分物件變現，拿去體驗我現在捨不得花錢的事。

比如我一直很想買一台特斯拉，但在東京養車，財務上實在不划算，遲遲捨不得下手。希望最慢五年後，我能買一台來體驗一下。

以上的漲幅、利率跟稅率都是我自己的假設和理解，不是投資建議。每個人的財務狀況不同，請用你自己的數字算過。

常見問題

日本不動產持有多久賣比較划算？

以稅來說，賣出那一年的1月1日持有超過5年，適用約20%的長期讓渡稅率；5年以下則是約40%。再加上元利均等的房貸，持有越久，每個月還掉的本金越多，所以一般建議至少持有超過5年。

元利均等跟元金均等有什麼不同？

元利均等是每月還款總額固定，前期利息多、後期本金多；元金均等是每月還的本金固定，前期月付比較高、之後逐月下降。日本的房貸以元利均等為主流。

日本可以像台灣一樣申請房屋增貸嗎？

日本沒有台灣那種增貸制度。最接近的是用不動產當擔保品另外借款，但利率通常比房貸高很多，我得到的條件大約是年利率4%。