2026日本公示地價：全國漲2.8%、東京8.4%，還會繼續漲嗎？

2026年的日本地價漲了多少？依2026年3月公布的公示地價，全日本平均漲2.8%，東京都漲8.4%，東京都的新成屋價格更漲了14.1%。 還會繼續漲嗎？我認為逆風有兩個：日銀升息，以及東京核心地段已經貴到一般上班族買不起；但在日本政府祭出更激進的打房措施之前，我還是偏樂觀，認為上漲空間還在。

數字	代表什麼	我的解讀
2.8%	全日本平均地價漲幅	剛好打贏2%左右的通膨一點點，很符合教科書
8.4%	東京都地價漲幅	人口往大城市集中，東京吸力最強
14.1%	東京都新成屋價格漲幅	營建業缺工缺料，需求又被國土開發、AI資料中心搶走

日本地價漲2.8%算多嗎？

我一直說，住房是剛性需求，照基本的供需原理，漲幅勢必打贏通膨。日本這幾年的通膨在2%上下，全國地價漲2.8%，剛好打贏通膨一點點。

另一個可以參考的是薪水。日本受薪階級最近三年的加薪幅度平均在5%上下，代表能花在住房上的錢理論上也多了5%。不過人的本性，多出來的錢不會全部拿去住，更多人會拿去存或拿去玩。收入多5%、房價漲2.8%，是滿合理的比例。

東京的地價為什麼漲得比全國多？

東京都的8.4%就有點浮誇了，遠遠超過通膨。而且大部分人買房會用房貸，有槓桿，這段期間用房貸持有東京不動產的人，獲利絕對不只8%；當然反過來，房價跌的時候，虧損也一樣會被放大。

原因很難一概而論，但最主要的是，日本在高齡少子化、人口下降的大趨勢中，城市發展越來越兩極化：鄉村人口越來越少，大城市不減反增，而吸力最大的就是東京。更多人口帶來更多經濟活動跟經濟價值，自然反映在土地價格上。各大城市也都有類似的兩極化效應，漲幅都高於平均，只是東京最有代表性、漲最多。

新成屋為什麼漲得比土地還兇？

這牽涉到營建業的缺工缺料。我在2026年日股的三個方向裡提過，日本營建業從疫情開始就一直缺工、缺料；政府近幾年又有大型的國土開發計畫，加上AI浪潮下資料中心的需求也在上升，兩者都要用到營建產能，讓本來就不夠的產能雪上加霜。需求上升、供給跟不上，價格必然上漲，所以新成屋的漲幅比土地還高。而新成屋的價格又是中古屋的定錨，也會連帶拉高中古屋。

日本不動產接下來的逆風是什麼？

一是升息。所有金融商品的價格都受基礎利率影響，不動產大多用房貸參與，對利率又特別敏感。日銀這兩三年的態度一直是想升息，雖然受限於總體經濟沒辦法大刀闊斧，但緩步升息的態度很堅定。最近美國對降息的態度轉趨保守，美日利差縮小得太快會讓日圓升值壓力太大，這是日銀不樂見的，所以美國不急著降，反而給了日銀比較多的升息空間。只要日圓持續升息，一定會壓到用房貸買房的人的意願。

不過我覺得影響不會很大。現在日銀的政策利率是0.75%，通膨大約2%上下，日銀每升一碼都瞻前顧後，要升到超過通膨的2%，未來兩年內很難發生。升息追不上通膨，通膨又追不上房價，中間就一定有獲利空間；只要有獲利空間，資本市場逐利的本性就會讓這些活動繼續下去。

二是上班族買不起。東京的房價以國際一線城市來說真的不算貴，但核心地段確實已經到了日本受薪階級撐不起的程度。東京上班族的平均年薪大約450萬日圓，一般能貸到年薪的7倍左右。一對領平均薪水的夫妻合力貸款，大約是900萬乘以7，6300萬。6300萬在東京核心地段，別說兩房，連一房都只有夢裡才有。

當然，核心地段的主力買盤本來就不是領平均薪水的上班族，就像台北信義路、仁愛路的房子一樣。但十五年前，核心地段可能還是上班族咬緊牙根勉強撐得住的範圍，現在則是多想一下都嫌奢侈的平行世界。這確實替核心地段的漲幅套上了一個不鬆不緊的緊箍咒。

影響會多大，我真的不知道，理論上會有，但實務不一定照理論走。台北的房子四五年前就已經是上班族完全買不起的程度，一直到最近一年央行用力打房，漲勢才稍微被壓下來。而且我說買不起的主要是蛋黃區，稍微往郊區一點，例如通勤到東京都心40分鐘左右的地方，基本上還在一般上班族可以負擔的範圍。

綜合來說，我覺得東京的不動產水位確實有一點高了，但在日本政府祭出更激進的打房措施前，繼續往上的空間還是有的。

日本不動產接下來的順風是什麼？

通膨會推升房價這種老掉牙的論點就不談了，我想聊兩個比較讓人興奮的時代紅利。

一是日本半導體的復興。說到半導體，大家第一個想到台積電，它當然是無庸置疑的龍頭。但日本也有非常多半導體公司，90年代泡沫經濟前，日本的半導體產業一直在世界前段班。在AI算力全球緊缺、連馬斯克都要自己做晶片的浪潮下，日本的半導體產業有機會重返榮耀。半導體興盛帶動整體經濟，這套劇本台灣人最熟悉不過；經濟成長會帶動包括不動產在內的金融商品價格，而蓋廠房又需要土地，進一步刺激不動產需求。

二是加密貨幣。加密貨幣讓不少人賠到不敢再想起這四個字，但也確實造就了一批資產階級往上跳的少年幣神，日本當然也有。不過日本的幣神一直有個大問題：依照現行稅制，加密貨幣的獲利算一般所得，用累進稅率課，最高級距是55%（因為是累進，實際的總稅負會低於55%）。所以在日本靠加密貨幣致富的人，大多不敢輕易變現：要嘛用灰色甚至非法的方式洗成法幣，要嘛繼續抱著不賣。

去年底，日本政府開始研擬把加密貨幣的獲利改成跟股票一樣的分離課稅，稅率固定大約20%，預計2028年1月上路。這個巨大的稅務減免，會誘導累積大量財富的幣圈投資人，透過合法管道把加密貨幣換回法幣。這些從虛擬世界回到現實世界的錢，最主要會去哪裡？股票跟房地產，大概都是很可能的去處。不管你怎麼想，距離新制上路還有一年多的時間。

以上是我2026年4月的看法，不是投資建議。

常見問題

2026年日本公示地價漲了多少？

依2026年3月公布的公示地價，全日本平均上漲2.8%，東京都上漲8.4%；東京都新成屋的價格漲幅則達14.1%。

日銀升息會讓日本房價下跌嗎？

升息會降低用房貸買房的意願，但目前政策利率0.75%，仍遠低於約2%的通膨，短期內要升到超過通膨並不容易。只要借錢的成本低於房價漲幅，買房的誘因就還在，所以我認為影響有限。

日本的加密貨幣稅制會怎麼改？

日本政府正研擬把加密貨幣獲利從一般所得（最高55%累進）改為約20%的分離課稅，預計2028年1月上路。實際內容以最終通過的稅制為準。