番町為什麼是日本地價最高的住宅區？從德川家康講起

日本地價最高的住宅區在哪裡？答案是東京千代田區的番町。2024年公示地價的住宅地排名，全日本前十名裡有三個在番町。它會這麼貴，原因要追溯到400年前：德川家康把他最信任的護衛部隊「大番組」，安排在江戶城的西側，也就是現在的一番町到六番町。

項目	內容
位置	東京都千代田區，皇居（江戶城）西側
地名由來	德川家康的護衛部隊「大番組」駐紮地
2024年公示地價住宅地前十名	番町佔三個
地段價值來源	地理（武藏野台地、淡水、退路）＋歷史（幕府重臣、皇居鄰居）

番町這個地名是怎麼來的？

德川家康把直屬家臣稱為「旗本」，旗本裡的文官叫「役方」，武官叫「番方」。旗本已經是德川家最忠心、生死榮辱跟德川家綁在一起的一群人，但家康又從番方裡挑出格外信任的人，組成六組「大番組」，直接負責保護家康本人。其中一組甚至是松平家組成的，也就是家康改姓德川之前的自家人。

現在的皇居，在江戶時代是家康的居城江戶城。家康原本的根據地在濱松跟駿府，都在現在的靜岡。豐臣秀吉在世時忌憚他，硬是把他移封到江戶。當時的江戶只是一個臨海的漁村，戰國時代沒有任何人想得到，四百年後這裡會變成世界級的大城市。

從零開始開發江戶的家康，把六組大番組佈置在江戶城西側，後來就成了一番町到六番町。

為什麼要放在西側？

主要是地理。江戶西邊是武藏野台地，地勢高，萬一有別的勢力進攻，佔據高處在軍事上有利。

更重要的是水。別看現在皇居在市中心，那是填海幾百年的結果。當年江戶城的東側跟南側是沙洲，靠近海，缺乏淡水；西側的武藏野台地有水質很好的湧泉。控制西側，等於控制淡水。武藏野台地上國分寺的「お鷹の道・真姿の池湧水群」，1985年還被日本環境廳選進了「名水百選」。

還有一個說法是，萬一江戶打仗、戰況不利，家康的備案是一路向西逃回靜岡老家。要確保西邊的退路，當然要讓最信任、願意為他死守的人駐守。喜歡戰國歷史的朋友一定聽過服部半藏，他率領的伊賀眾也是護衛部隊之一，駐守的城門就是現在的「半藏門」，也是江戶城往靜岡方向最近的城門。傳說萬一有什麼不測，家康就是要從半藏門跑路。

千代田區為什麼比港區還貴？

家康最重要的家臣都住在西側，那裡變成政治中心、政商名流的聚集地，也就是順理成章的事。幕府時代結束後，江戶城變成皇居，番町的價值又更上一層。

日本人非常尊敬天皇，不少人一生的夢想就是搬進皇居所在的千代田區。說自己住千代田區，有點像在說「我是天皇的鄰居」，講的時候會不自覺抬頭挺胸。很多人以為港區最貴，其實就平均地價來說，千代田區才是全日本最貴的區。番町又是千代田區裡非同凡響的存在。

東京不動產業界有個傳聞：有一群有錢人隨時備著幾億日圓現金，番町只要出現要賣的物件，他們就立刻用現金買下來。這是傳聞，我沒辦法證實，但大概也說明了番町的物件有多難買到。

這件事跟投資東京不動產有什麼關係？

番町一開始是因為靠近武藏野台地才被家康重視，經過400年，現在它的價值已經是地理跟歷史兩層因素疊在一起。

這也是我一直說的：日本的精華地段，多半有地理跟歷史上的理由，很難被取代。新宿也一樣，從江戶時代就是甲州的大名進江戶參勤交代的必經之地，一開始是地理因素，現在多了幾百年的歷史，地位要被取代真的太難了。這也是我挑投資物件時把地點放在第一位的原因。

常見問題

日本地價最高的住宅區在哪裡？

依2024年公示地價的住宅地排名，全日本前十名有三個在東京千代田區的番町。千代田區也是全日本平均地價最高的區。

番町的地名由來是什麼？

江戶時代，德川家康把護衛自己的六組「大番組」安排在江戶城西側駐紮，這些駐紮地後來就成了一番町到六番町。

半藏門的名字是怎麼來的？

一般認為來自服部半藏。他率領的伊賀眾駐守在這個城門附近，而半藏門是江戶城往西、通往靜岡方向最近的城門。

資料來源

住まいサーフィン：2024年の公示地価ランキング（住宅地）
企業実務サポートクラブ：未開の地だった江戸に入った徳川家康は、まず何から始めたのか