日本房貸怎麼借最划算？我用房貸買了12間房的心得

在日本借房貸，最重要的觀念是什麼？在銀行眼中，穩定、可預測的還款能力，是放貸時最重要的考量。 所以有固定薪水的上班族，拿到的條件常常比資產更多的小老闆好；好地段的單身套房，貸款條件也比其他房型好。我自己透過日本的房貸，目前在日本各地有12間房產，一間自住、11間投資用的小套房。這篇整理我覺得最值得知道的幾個眉角。

項目	自住型房貸	一般投資型房貸	單身套房專門管道
條件	戶籍要遷入該物件	在日本有薪資收入	透過專做投資套房的業者跟銀行
浮動利率（2026年初）	約0.8%	約2.1%	約1.5%
自備款	有永住權最理想可全額貸款；沒有則約兩成	約三成	最理想可零頭期
額度	約年收的7倍	依物件跟收入	依物件跟收入

銀行怎麼看待房貸？

對借款的人來說，房貸是一般人一生中能拿到成本最低、槓桿最高、期限最長的資金。但站在銀行的立場，放貸就是把錢借出去，只要收回的利息大於資金成本就賺錢；最大的風險，是錢收不回來。

所以在銀行的風控眼中，「穩定還款的能力」遠比「總資產」重要。領固定薪水的上班族，收入比自己創業的小老闆穩定、透明，銀行願意借上班族的額度，常常比小老闆高，即使小老闆的資產跟平均年收都比較高。同理，日本上班族貸款買房，利率通常不超過2%、可以貸35年；但有錢人用現金買下房子、再拿房子去抵押借款，利率通常2.5%起跳，期限也很難超過25年。都是拿房子抵押，差別就在穩定、可預測的還款能力。

外國人在日本申請自住房貸，一定要有永住權嗎？

日本的房貸大致分成自住型跟投資型。

自住的定義很單純：買房後把戶籍遷進這間房子，銀行就視為自住。每個人只有一個戶籍，所以基本上只有一間能用自住房貸。自住房貸帶有一點政策補貼的性質，條件好得誇張：目前新辦的浮動利率大約0.8%，銀行大約願意借年收的7倍。有永住權的話，最理想可以全額貸款。年薪800萬的人，銀行願意零頭期借你5600萬，看上一間5500萬的房子，一毛不用出，直接拎包入住。

在日本的台灣人，對自住房貸常有兩個誤解：

沒有永住權就完全不能貸款。要看銀行。比較傳統的銀行，沒有永住權確實不借；但也有銀行願意借。我自己就是在沒有永住權的時候，跟Prestia（SMBC信託銀行）借到自住房貸，自備兩成，當時的利率大約0.6%多。
沒有永住權可以借，但利率比較高。我認識的台灣人，買房前一半以上有這個誤解。據我所知，日本的銀行大致分兩種：一種是沒有永住權就不借；另一種是沒有永住權也借，差別在有永住權可以不用自備款，沒有的話要自備大約兩成。利率基本上是一樣的。沒有永住權就給比較高利率的銀行，我不敢說不存在，但我真的從沒聽過。

日本的投資型房貸條件怎麼樣？

投資型房貸沒有政策補貼，是很商業化的金融工具，一切看數字。你隨便走進東京一間不動產公司說要貸款買投資物件，最可能聽到的是：「歡迎歡迎，自備三成，利率2.1%左右。」只要在日本有薪資收入、拿得出三成，大部分銀行都願意。說實話這也很不錯了，融資買其他任何金融資產，都不可能有這種成數跟利率。

但假如鎖定單身小套房，找專門做投資套房的業者跟銀行，最理想的情況可以零頭期、利率1.5%左右。（這裡說的小套房，是日文的1K或ワンルーム。）

不是說投資房貸是很商業化的工具嗎，為什麼條件這麼好？又回到同一句話：銀行最看重穩定、可預測的還款能力。要談日後賣出的價差，單身小套房不是首選；但要談穩定收租，好地段的單身套房絕對名列前茅。單身的人一人吃飽全家飽，考慮的事少。以我實際招租的經驗，東京都心的單身套房，從開始招租到找到房客，真的是兩個禮拜內的事。家庭用物件就不一樣，可能老公喜歡、老婆大人不喜歡；好不容易兩個人都喜歡，一看學區不理想，只好放棄。租出去之後投報率不差，但招租的不確定性比較高。當然，這是在地段差不多的前提下比；拿東京都心的家庭物件跟鄉下的單身套房比，那還是都心的家庭物件好太多。

我的11間投資用小套房，都是透過這種全額貸款的機制買的。這種條件通常要透過專門的業者才拿得到。我有三四個朋友研究日本不動產時，問一般的不動產業者或平常往來的銀行，都是聽到自備三成、利率2%多。利率不是大問題，但自備三成在現實面很卡：就算買一間2000萬的小套房，三成也要600萬，而稍微有點金融敏感度的人，都不會在銀行放600多萬的現金；就算有，要一口氣全部壓在一間投資物件上，也會猶豫。

為什麼說在日本借房貸本身就是在賺錢？

錢存在銀行，本質上是把錢借給銀行。只要銀行付的利息低於通膨，你的存款就會被通膨慢慢侵蝕，這大家都知道。很多人沒想過的是，身分對調，同樣的邏輯一樣成立：跟銀行借房貸，等於銀行把錢寄放在你這裡，這筆錢一樣會被通膨侵蝕。

大部分經濟體裡，銀行收的利息會高於通膨，避免借出去的錢縮水。但日本經歷了三十年的實質負利率，現在正在發生一件奇怪的事：近三年的通膨都在2%上緣、逼近3%，自住房貸卻不到1%，投資房貸一般是2%出頭，單身套房甚至不到2%。銀行收的利息低於通膨，代表借錢給你這件事本身是虧的；反過來說，作為借款人，只要付的利息低於通膨，借錢這件事本身就是在賺錢。這個奇怪的狀態會持續多久我不知道，但至少現在正在發生。

在日本領日圓薪水，最大的風險是什麼？

日本企業常見終身雇用，法規也很保護員工，連在日本的外商都很難裁員。我自己在日本的美商上班，兩三年前公司全球大裁員，但在日本等少數國家受限於法規，只能用豐厚的退職金鼓勵員工主動離職，被選中的人完全可以拒絕、繼續待著。

那在日本上班就高枕無憂了嗎？我認為最大的風險是日圓貶值。我2019年11月來日本時，100日圓大約換27台幣；寫這篇的2026年1月12日，大約只換20台幣，六年多跌了將近26%；對美元的跌幅更超過30%。這代表你這六年勤勤懇懇工作，就算日圓薪水被加薪了15%，換成台幣或美元，實質上還是被減薪一成以上。這是過去六年所有日本受薪階級集體承受的慘案。

避免慘案重演的一個方法，是持有日圓負債。日圓貶值時，薪水的實際購買力下降，但換算成其他貨幣的債務也同時變小。2019年欠銀行100日圓，當時要27台幣才還得完；拖到今天，只要20台幣。而在各種負債裡，最優質的非房貸莫屬：它是普通上班族能拿到最大筆的負債，利率也最低。聽起來有點奇怪，但用房貸買房，其實是對沖在日本上班風險的一種方法。

元利均等跟元金均等，該選哪一種？

日本的還款方式分兩種（以下假設利率不變；利率變動時細節不同，邏輯一樣）：

元金均等：每月還的本金固定，利息隨餘額減少而變少。還本快、總利息少，缺點是前期月付比較重。
元利均等：每月還款總額固定，前期利息佔比高，之後慢慢降低。好處是月付固定、好規劃，前期負擔輕；缺點是餘額減少比較慢，總利息比較多。

日本的主流是元利均等。有兩個細節你可能沒想過。第一，在利率低於通膨的現在，借錢就是賺錢，所以元利均等「餘額減少得慢」這個缺點，反而變成優點：好債為什麼要急著還？同樣的錢與其拿去還，不如拿去做別的。

第二，還本金跟還利息表面上都是付錢給銀行，本質完全不同。利息付出去就像送給前女友的禮物，一去不復返；還本金表面上是付錢，其實是在累積自己的資產。賣掉貸款買的房子時，實際拿到手的是「售價減貸款餘額」，所以還本金就像把錢存進一個叫「不動產」的小豬撲滿，平常不能動，賣掉的那一刻打破撲滿，一次拿回來。元利均等下，本金的佔比會越來越高，累積的速度越來越快。

把「好債值得欠久一點」跟「越到後期累積本金越快」放在一起，結論就是：借房貸買房，持有越久越好。

團信保險是什麼？可以取代一般保險嗎？

日本的房貸，不管自住還是投資，都有一個對銀行跟借款人雙贏的設計：團體信用生命保險，簡稱團信。萬一借款人過世，或發生重大疾病、重大傷殘而失去還款能力，由保險公司把剩下的貸款還完。細節依銀行合作的保險公司而不同。

我聽過一個有點離奇的故事：有人得了一個其實不太嚴重的癌症，治療後完全痊癒、對健康也沒什麼影響，但因為曾被診斷出癌症，符合他那份團信的條件，保險公司就直接把他剩下一億多的房貸還清了，等於拿到一億多的理賠。

而且一般的團信保費是含在房貸利率裡的。日本的房貸利率已經便宜到比通膨還低，裡面竟然還含了保費，算進去的話真的便宜到難以置信。

不過，團信不能取代一般的保險。年紀越大，需要保險的機率越高，但團信保障的是貸款餘額，會隨時間遞減。到了六七十歲，餘額可能只剩幾百萬，出事也只能理賠幾百萬；房貸還清的那一刻，團信就完全沒有保障了。以我自己為例，我現在36歲，假如現在貸35年，還完時71歲，那時大概也沒有保險公司願意承保了。所以做財務規劃時，一定要記得團信是加分項，但不是保險的替代品。

浮動利率還是固定利率？

日銀已經很堅定地表態要緩步升息，很多人申請房貸時會煩惱選浮動還是固定。這沒有標準答案，但大方向是：假如要追求整個生命週期的還款總額最佳化，浮動應該比固定划算。銀行開給你的固定利率，一定是精算師算過，即使銀行承擔利率變動的風險還是有利可圖，才會開。選固定，等於跟精算師對賭他算錯了；算錯的機率不是零，但在沒有誇張意外的情況下，機率不高。

反過來，假如「每月支出穩定可控」對你比「總額最佳化」更重要，固定利率還是好選項。我知道很多有小孩的家庭，為了確保孩子成長、升學期間的支出不受升息影響，選了固定。

我自己會毫不猶豫選浮動。第一個理由是上面說的，長期來看浮動划算的機率比較高。第二個理由聽起來有點荒誕，但我是認真的。

我大學修過AI的課，內容大多忘光了，只記得兩件事。一是很多對人類很簡單的事，對AI卻意外地難，例如拿雞蛋：力氣太小拿不起來，太大會捏破。小朋友拿一兩次就學會，對AI卻是我讀大學時業界跟學界都突破不了的難題。兩年前我看到特斯拉的Optimus機器人拿起雞蛋的影片，真的有一種「當年老師說做不到的事，現在做到了」的感動。

二是貪婪演算法（greedy algorithm）。很多演算法會犧牲眼前最好的選擇，去追求整體更好的結果，就像人類會克制物慾、把錢存起來換更好的明天。但每一步要不要犧牲、犧牲多少，很難決定，於是有一堆天才研究出一堆深奧的演算法。貪婪演算法則簡單得意外：每次都直接選眼前最好的。老師說，它通常不是最好的，但也通常不是最差的；不確定要用哪個演算法時，用它通常能得到不錯的結果。

這件事對我影響非常深遠。從那之後，人生中不知道怎麼選的時候，我都選眼前最好的那個選項。十幾年過去，我對現在的人生非常滿意。眼前浮動利率就是比固定低，所以照貪婪演算法，就選浮動。

先買投資房，還是先買自住房？

（這裡講的是貸款買房；假如你是現金買，現金就是老大，想怎樣就怎樣。）

在日本常聽到的說法是：先買投資房、再買自住房，總共能貸到的額度比較高；反過來，先買自住房，額度很大程度會被自住房卡死。例如小明先貸5000萬買投資房，半年後再貸5000萬買自住房，銀行照借；但在平行時空裡，他先貸5000萬買自住房，半年後要買投資房，銀行可能只願意借3000萬。

關鍵還是銀行看重的還款能力。投資房的還款來源是房租加上你的薪水，對你個人還款能力的影響比較小。假設年收1000萬，買一間每年要還100萬、每年房租90萬的投資物件，銀行會認為你還有990萬的還款能力，之後買自住房就用990萬去算。自住房沒有房租，同樣每年還100萬，銀行會認為你只剩900萬，之後要買投資房就用900萬去算。

我聽到這個說法時，邏輯上就相信，但一直沒機會驗證，因為我來日本第二年就買了自住房，那時還不符合投資貸款的條件，只能先買自住再買投資。直到最近一兩個月，在買了一間自住房加上11間投資套房之後，我在評估換一間自住的房子，其中一間進到送銀行審查，結果我粗算拿到的額度，跟沒有任何投資房時差不了太多。所以「先買投資房，對總額度影響比較小」這件事，我自己算是驗證了。

銀行審查的邏輯本來就有點機密，永遠不會公開；銀行手上閒錢多的時候寬鬆、少的時候嚴格，也會動態調整。所以沒有具體公式，但大方向應該是對的。

以上是我自己的經驗跟理解，每家銀行的條件不同，不是投資建議。

常見問題

沒有日本永住權可以申請房貸嗎？

可以，要看銀行。有些銀行沒有永住權不借；有些銀行願意借，通常要自備大約兩成，利率則跟有永住權的人差不多。有永住權的話，最理想可以全額貸款。

日本的投資型房貸利率大概多少？

一般管道大約是自備三成、利率2%出頭。若是東京好地段的單身套房，透過專門的業者跟銀行，最理想可以零頭期、利率1.5%左右。實際條件依個人跟物件而定。

日本房貸的團信保險是什麼？

團體信用生命保險。借款人過世或發生重大疾病、傷殘而失去還款能力時，由保險公司清償剩餘貸款。基本保費通常含在房貸利率裡，但保障金額會隨貸款餘額遞減，不能取代一般保險。