投資東京不動產的三個風險：人口、地震、事故物件

投資東京不動產有什麼風險？我認為真正不可控、又實際可能發生的風險有三個：東京人口見頂後開始減少、首都直下大地震、物件變成事故物件。 至於空租、租金下降、維修費增加，那是把不動產當金融商品時本來就該算進去的成本，就像長期持有一家公司的股票，本來就該知道它有淡旺季、成本會上升一樣。

我開始在YouTube分享東京不動產投資之後，很常收到「投資日本不動產有風險，要注意！」這種留言。謝謝這些提醒。我自己非常看好東京不動產，也身體力行買了好幾間，但我從來沒說過它穩賺不賠。投資有風險，這點我百分之三百同意。

東京的人口什麼時候開始減少？

東京都政府在2015年做的預測：整個東京都會在2025年到達人口頂峰約1398萬人，就算是最核心的東京23區，也會在2030年到達頂峰約979萬人，之後開始減少。價格由供給跟需求決定，需求下滑，一定會影響價格。

有意思的是，東京都在2010年跟2015年各做過一次預測，2015年的數字明顯比2010年高，主要是因為移入東京的人比預期多、出生率降得比預期慢。這是我在網路上找得到最新的一份，之後似乎沒有類似規模的研究了。

假如移入人口持續比預期多，23區的人口頂峰可能會再往後延幾年。不過日本全國人口減少在未來幾十年是不可逆的趨勢，除非大量外國人移入，東京人口開始下滑只是時間早晚的問題。

日本政府預測，未來東京發生規模7以上大地震的機率很高。關東地區大約每一百年左右會有一次規模7以上的大地震，上一次是1923年規模7.9的關東大地震，到現在已經一百多年了。政府的被害想定裡，最糟的情況是死亡約2萬3千人、經濟損失約95兆日圓。

業者常見的說法是：只要買新耐震基準的建物就沒問題。新耐震基準是1981年6月開始的，目標是震度5強左右不損傷、震度6強到7不倒塌。

這個說法我打問號。「不倒塌」不代表結構不會受損。2016年熊本地震，兩天內出現了兩次震度7，有些建物撐過第一次，結構已經受損，第二次就撐不住倒了。所以新耐震基準比較耐震沒錯，但絕不代表大地震來了不會倒。

也有人說，萬一震垮了，順勢都更重建反而賺更多。這個我不予置評，我還是希望我買的物件不要垮。

日本的事故物件，在國土交通省2021年的指引裡，大致是指「自然死亡或日常生活中的意外死亡以外的死亡」，簡單說就是自殺或他殺；另外，就算是自然死亡，如果很久之後才被發現、需要特殊清掃，也算在內。

告知義務方面，出租的話，大約三年內要主動告知；買賣的話，指引沒有訂期限，原則上要告知。過了期限，被問到還是要誠實回答。

實務上，日本的業者為了避免糾紛，別說法律定義上的事故，連沒有人員傷亡的小事故通常都會主動講。我曾經看房時，賣方房仲主動告訴我這間廚房失火過，沒人受傷、裝潢也早就修好、完全看不出來，但他不想讓我在不知情的情況下買。這種小事故不會決定買或不買，但一定是扣分；真的變成事故物件，對價值百分之百是負面影響。

反過來說，你也不太需要擔心在不知情的情況下買到凶宅。

這三個風險都不是我能控制的，我能做的是把地點顧好。人口減少的時候，最後撐住的會是最核心的地段；地震跟事故，我也只能用分散持有好幾間來降低單一物件出事的衝擊。這是我自己的做法，不是投資建議，每個人能承受的風險不一樣。

你有想到什麼我沒想到的風險嗎？

不一定。新耐震基準（1981年6月以後）的目標是震度6強到7不倒塌，但結構仍可能受損。2016年熊本地震兩次震度7，就有建物撐過第一次、在第二次倒塌。

依國土交通省2021年的指引，出租大約三年內要主動告知；買賣沒有明訂期限，原則上要告知。被問到的話，都要誠實回答。

依東京都2015年的預測，東京都整體約在2025年見頂（約1398萬人），東京23區約在2030年見頂（約979萬人），之後開始減少。實際時間會受移入人口跟出生率影響。