高市政府會限制外國人買日本房地產嗎？我看到的兩個訊號

高市政府會限制外國人買日本的房地產嗎？以高市早苗上任40天的動作來看，我的判斷是：不會完全封死，但提高外國人購屋門檻的機率很高。 訊號有兩個：高市公開表示擔心中國人持有日本不動產，以及她在內閣會議上明確指示，要設計制度精確掌握不動產買賣時的買家國籍。這對日本房價短期是負面的，但長期我不擔心，因為目前的價格主要還是反映真實需求。

高市早苗10月21日成為日本第一位女性首相，先是對中態度強硬，接著推出一系列提高外國人居留難度的政策，這週又大舉發債，不到一個半月，存在感已經比前任的石破茂還高。假如你跟我一樣在日本有相當的資產，她對時局的影響一定要關注。這篇講我認為過去40天對資產影響比較大的兩件事。

事件	內容	我認為的影響
外國人居留成本	研擬在留更新手續費上限從6000日圓調到10萬、永住申請從1萬調到30萬	對通膨有加溫效果，但不大
外國人持有不動產	指示建立制度掌握買家國籍	下一步大機率是提高外國人購屋門檻，短期對房價偏空
積極財政、大舉發債	「負責任的積極財政」	國債殖利率上升、日圓承壓

外國人在日本居留的成本會變高嗎？

目前外國人在日本更新在留資格，手續費一次6000日圓，申請永住1萬日圓。日本當局正在研擬，把更新的上限提高到10萬日圓、永住申請的上限提高到30萬日圓。這是法定上限，實際收多少由執行單位裁量。

官方的理由是在日外國人持續增加，現行手續費太低，難以負擔人力跟系統的維護成本；跟歐美比，日本的費用確實偏低。這些理由或許是真的，但我之前分析高市時也說過，她的思維是日本本位主義，政策以日本自身的利益優先，大幅提高外國人的居留成本，也隱隱有提高居留難度的味道。

這對資產有什麼影響？來日本旅遊一定會發現，便利商店、旅館、餐廳的服務員很多不是日本人，有些一看外表就知道，有些黑頭髮黃皮膚，看名牌才發現是陳小姐、張先生。日本百工百業很多是外國人撐起來的。居留成本提高，要嘛外國人乾脆不來，要嘛來了但成本轉嫁給消費者，不管哪一種，都會推高通膨。

不過影響應該不大。假設一年更新一次、真的要10萬，攤下來一天不到300日圓。從這個角度看，日本當局覺得現在太便宜，也有幾分道理。

高市政府會限制外國人買日本的房子嗎？

比起居留成本，我覺得投資人更應該注意這件事。

高市曾經公開表示，擔心中國人或中國企業持有日本的不動產，因為發生極端事件時，這些不動產可能成為中國滲透日本的據點。

11月中有一則新聞說，2025年上半年台灣人爆買東京不動產，人數甚至比中國人還多。這則新聞在台灣引起不少關注，但很多人沒注意到，這個數據只統計「住址登記在日本境外」的屋主。屋主把住址登記在日本國內的話，就算是外國人，也不會出現在這個數據裡。我以前也說過，包括日本政府在內，目前沒有任何機構能精確掌握日本到底有多少不動產在外國人手上。

那則新聞的日文原文最後有一小段：高市首相在內閣會議中明確指示，要設計一套制度，在不動產轉移時精確掌握屋主的國籍。

兩個訊號放在一起看，方向就呼之欲出了：先表態擔心中國人持有，再指示要掌握國籍，下一步大機率是增加外國人持有不動產的限制。我不認為高市政府會完全禁止外國人買，那對日本經濟也未必是好事，但提高門檻不用太意外。

限制外國人買房，日本房價會跌嗎？

雖然沒有精確數據，但從側面資料推測，外國人買走的比例應該在5%以內。假設高市真的提高門檻，讓這個比例降到3%，少了2%的買盤，對房價短期肯定是負面的。

長期我不特別擔心。以東京為首，日本的不動產目前還在很健康的水位，意思是價格主要反映的是社會對住房的真實需求，炒作溢價不多。外國人的買盤就算減少，真實需求還在，房價長期終究會反映真實需求。

所以我的想法是：假如你本來就長期看好日本不動產、也已經打算要買，在規則收緊之前行動，是合理的選擇。但我也要說，不要因為怕以後買不到，就買一間你沒算清楚的物件。以上是我的判斷，不是投資建議。

高市的積極財政，對日圓有什麼影響？

另一件我很關注的事，是高市一上任就大額舉債。

高市繼承了安倍經濟學，主張擴張財政、以舉債刺激經濟，現在的口號是「負責任的積極財政」。邏輯是：只要舉債做對的投資，讓經濟成長的速度比債務快，借1塊錢能刺激10塊錢的成長，國家的債務比反而會下降。這個邏輯本身沒有錯，但實際上投資能不能有效刺激經濟，是個問號。舉債已經確定，成長能不能追上，要時間驗證。

我從今年四月開始，陸續發了三四支影片，說我認為日圓有結構性的弱點，長期緩跌難以避免。最近兩週日圓狂貶，已經跌到歷史低點附近，很多人在LINE群組問我還會跌嗎？說實話，我主觀上也覺得再跌未免太扯，情感上很難相信。

但回到第一性原理，決定貨幣價值的根本，是市場對發行者的信任，以及這個貨幣本身的利率。高市的積極財政我個人是支持的，它可能是讓日本經濟脫胎換骨的強心針。但日本的債務比已經是全世界第二高，政策能不能刺激經濟還不好說，債務上升卻已經確定。市場很現實，高市上任後，日本國債價格大跌、殖利率飆升。日銀那邊，本來對升息就綁手綁腳，常常喊話要升息、動作卻很溫吞，喊完日圓反而貶。政府債務增加之後，日銀調整利率只會更綁手綁腳。

結論是，國際資本市場對高市的積極財政，最多就是持平看待，並沒有因此更信任日本政府。雖然情感上很難相信，但從第一性原理看，我實在看不出日圓的上漲空間，日圓跌破歷史低點，恐怕只是時間問題。這是我2025年11月底的看法。

常見問題

外國人現在還可以在日本買房子嗎？

可以。截至2025年11月，日本沒有禁止外國人購買不動產，但高市政府已指示建立掌握買家國籍的制度，未來可能提高外國人持有不動產的門檻。

日本在留資格更新的手續費會漲到多少？

日本當局研擬把在留資格更新手續費的上限從目前的6000日圓提高到10萬日圓，永住申請從1萬日圓提高到30萬日圓。這是法定上限，實際金額由執行單位決定。

台灣人爆買東京不動產的新聞數據準確嗎？

那份數據只統計住址登記在日本境外的屋主，住在日本的外國人買房不會被計入，所以只能反映一部分。目前沒有機構能精確掌握外國人持有日本不動產的比例。

資料來源

Yahoo!ニュース：2025年上半期東京の不動産取得海外居住者の国籍別統計相關報導
Bloomberg：高市政権の財政政策と国債市場（2025年11月28日）