2025日本地價漲幅前五名：白馬、富良野、淺草、高山、千住

2025年日本地價漲最多的是哪裡？依2025年7月1日國稅廳公布的路線價，漲幅前五名是長野縣白馬村32.4%、北海道富良野市30.2%、東京台東區淺草29%、岐阜縣高山市28.3%、東京足立區千住26%。 全國平均漲2.7%，連續第四年上漲，也是2010年以來最大的漲幅。前五名背後的原因大致分成三類：滑雪、觀光，跟交通樞紐。

說到日本不動產，假如穩定、保值是第一考量，大家公認東京都心最安全。但對想追求超額報酬的人來說，東京都心有點太無聊了，有話題的發展中地區比較適合愛乘風破浪的弄潮兒。前幾年，有台積電設廠話題的熊本一帶霸榜地價漲幅排行，過去一年熊本也還有19%的漲幅，不過今年被更猛的幾個地方擠出了前五名。

名次	地區	2025年路線價漲幅	主要原因
1	長野縣白馬村	32.4%	滑雪、國際觀光
2	北海道富良野市	30.2%	滑雪（粉雪）、薰衣草觀光
3	東京都台東區淺草	29%	觀光
4	岐阜縣高山市	28.3%	觀光、傳統建築
5	東京都足立區千住	26%	交通樞紐、大學進駐

公示地價、基準地價、路線價有什麼不同？

日本的土地估價有三大系統，由不同機關負責，用途也不同。這三份可以說是投資日本不動產的人一定要認識的數據。

	公示地價	基準地價	路線價
負責機關	國土交通省	各都道府縣	國稅廳
調查基準日	1月1日	7月1日	1月1日
公布時間	3月中下旬	9月下旬	7月1日
主要用途	土地交易的參考、公共用地徵收	補足公示地價沒涵蓋的區域	計算遺產稅、贈與稅

公示地價從1970年開始公布，針對全國大約兩萬六千個都市區域的地點，分成住宅地、商業地、工業地；業界也常把三種合起來看，稱為「全用途」。對一般人來說，它最重要的意義是土地買賣的參考。國土交通省有「全国地価マップ」可以查。

基準地價由地方政府調查，時間比公示地價晚半年，主要是補足公示地價沒涵蓋的非都市地區。兩份一起看，可以掌握不同時間點的變化。

路線價是國稅廳以道路為基準，評估沿路土地每平方公尺的單價，專門拿來算遺產稅、贈與稅。它通常比公示地價低兩成左右，所以不適合當實際價格參考，但拿來看漲跌，還是有它的權威性。

第五名：東京足立區千住，為什麼漲了26%？

說起來對足立區居民有點抱歉，但有點年紀的日本人對足立區的第一印象，常常是治安不太好。千住沒有被這個印象打倒，反而逆風高飛。

第一是交通。千住匯集了五條路線，包括JR常磐線跟東京Metro日比谷線，往返東京都心、埼玉、千葉都很方便。

第二是大學。足立區從2006年開始積極推動大學進駐千住，現在區內有五所大學，包括東京藝術大學、東京電機大學，學生大約1.6萬人。去年15到29歲的年輕人口淨增加了4,951人。年輕人進來，餐廳、咖啡店、便利商店跟著變多，學校周邊也出現共享辦公室跟學生宿舍，整個社區變得很有活力。

房仲普遍認為，千住最大的吸引力是生活成本比都心親民：公寓價格通常比都心低三到四成，交通卻不遜色，租金投報率也比都心高1到2個百分點。跟其他漲幅大的地方不同，千住的買家以日本國內的自住族跟小型投資者為主。千住的例子說明，地區發展不一定靠觀光或歷史，交通跟教育一樣能撐起地價。

第四名：岐阜高山，觀光客完全噴發

說到日本傳統建築，很多人先想到京都，但岐阜的高山也被指定為重要傳統建造物群保存地區，古色古香的街道很吸引外國觀光客。疫情解封後，外國訪客只能用「完全噴發」來形容，2024年達到77萬人次，創歷史新高。住宿設施跟著不斷增加，是地價漲28.3%的主要原因。

第三名：東京淺草，在地店家反而不開心

有個江湖傳聞說，每本給外國人用的日文課本裡，一定有一位田中先生，而且他一定會去淺草寺。這個傳聞是真是假我不知道，但說淺草寺是關東最有名的寺廟，大概沒人反對。來東京沒在雷門前拍張照，好像很難跟別人說自己去過東京。

跟高山一樣，淺草的觀光客在疫情後完全噴發，帶動住宿跟店面的需求，地價跟著漲。有點違反直覺的是，自己持有店面、在當地做了很多年生意的店家，普遍不樂見地價上漲。因為路線價上升，每年要繳的固定資產稅等稅負也會跟著變重。

第二名：北海道富良野，粉雪跟薰衣草

說到北海道，很多人想到札幌雪祭、小樽運河、函館夜景。但在北海道中央，有一個被稱為「薰衣草之都」的地方，夏天是一片紫色，冬天的粉雪則以「Japan powder」之名聞名世界，就是富良野。

說到因滑雪被注目的地方，二世谷是當之無愧的龍頭，四五年前地價漲幅一直在全國前幾名，死活不肯下雲霄飛車的第一排。不過二世谷前一波漲很多，基期高，這一兩年稍微淡出排行，今年北海道的漲幅之王，暫時由富良野接手。

第一名：長野白馬，為什麼漲最多？

漲幅第一名，一樣是滑雪帶動的。滑雪產業一口氣催生了今年日本地價漲幅最高的兩個地方。

白馬村的發展，是日本鄉村產業轉型的典型縮影。這裡最晚在戰國時代就有人住，但一直是山中的苦寒之地，一百年前定居人口都只有幾百人。1970年代，當地人開始蓋小型滑雪場，慢慢轉向觀光；1980年代泡沫經濟帶動國內旅遊熱，東京的滑雪客湧入，民宿跟旅館快速成長。

真正的轉折是1998年長野冬季奧運，白馬村是跳台滑雪的比賽場地，政府投入大筆資金蓋場館。不過奧運之後設施使用率不如預期、維護成本又高，一度成為地方財政的負擔，旅客也大幅減少，白馬一度陷入低迷。

2000年代初，來自澳洲的投資者開始注意白馬，買下部分閒置的設施跟土地，重新規劃滑雪場周邊，例如改成高山自行車公園，開拓夏季觀光。2005年之後，外國遊客明顯增加，澳洲、台灣、香港的旅客逐年成長，直到2019年被疫情打斷。疫情解封後V型反轉，2024年的訪客數創下2000年以來的紀錄。現在白馬新蓋好的度假公寓，開價已經到一間8000萬日圓左右，跟東京23區相去不遠。

全國第一的漲幅，也讓當地居民吃不消。不少人受訪時說，自己從小住在白馬，近年可能要被迫搬到鄰近的市鎮。怎麼在快速發展的經濟跟在地居民的生活之間取得平衡，大概是世界各地都要面對的課題。

常見問題

路線價跟市價差多少？

路線價主要用來計算遺產稅、贈與稅，通常比公示地價低兩成左右，所以不適合直接當成市價參考，但拿來觀察漲跌趨勢很有參考價值。

2025年日本路線價全國平均漲多少？

依國稅廳2025年7月1日公布的路線價，全國平均上漲2.7%，連續第四年上漲，也是2010年以來最大的漲幅。

去哪裡查日本的公示地價？

可以用國土交通省的「全国地価マップ」，查詢各地的公示地價、基準地價、路線價等資料。

資料來源

國稅廳：2025年分路線價
國土交通省：地價公示
全国地価マップ（chikamap.jp）