日本升息後還能投資東京房地產嗎？全額貸款的時代紅利結束了

日本升息之後，還能用貸款投資東京房地產嗎？我的看法是：全額貸款買東京單身套房，現在確實要多想一下，因為房租可能已經不夠付房貸；但對用現金投資的人，這段貸款族在觀望的空檔，反而可能是不錯的進場時機。

東京的房地產正在出現一個很神奇的現象：住宅價格屢創新高，政策利率也來到30年來最高的水準。這兩件事疊在一起，讓日本的房地產投資者碰到一個30年來沒見過的困境。要講這個困境，得先講一個看起來不相關的東西：借地借家法。

日本房東可以隨意漲房租嗎？

不行。借地借家法的細節不展開，重點兩個。

第一，一般租約裡，房東不能單方面漲房租，要跟房客協商，房客有權拒絕。實務上常見的是各退一步，例如行情11萬、現在的租約是9萬，那就調到10萬，房客不用一次被拉到行情價，房東的收入也往行情靠近一點。

第二，兩年一簽的一般租約，除非房客自己退租，到期就是自動續約。房東要不續約的條件非常嚴格，現實上很難成立。原則上可以理解成：日本的房東不能隨便漲租，也不能請走房客。

過去30年這不太是問題，因為日本大部分時間在跟通縮對抗，物價不太動，房租不漲也沒差。但疫情之後，日本擺脫了通縮，通膨大約維持在每年2%。

我一直認為，住是食衣住行裡彈性最小的剛需。吃可以從和牛吃到飽降到泡麵，衣服可以繼續穿舊的，交通可以從計程車改成走路。住呢？就算覺得房租太貴想搬，在日本搬一次家的成本，大概就要四到六個月的房租，錢還沒省到，先噴一大筆。所以房價跟房租的漲幅，長期來說會大於等於通膨。疫情後日本通膨大約2%，東京房租這幾年平均每年漲大概6%，也符合這個推論。

日本房地產投資者的三十年時代紅利

1996年之後，日本的政策利率就沒有高於1%過，三十年都在零附近徘徊，日本政府也大量印鈔。這段期間，自住房貸利率通常不到1%，投資房貸也很容易拿到2%以下；有日本國籍或永住權的人，還很容易拿到全額貸款，頭期款一毛都不用出。

這是日本房地產投資者巨大的時代紅利。到了2026年，日銀為了挽救一路下跌的日圓，把政策利率拉回1%，9月18日又再升到1.25%。2026年9月時，新辦的自住房貸大約1%，投資房貸基本上要2.5%了。

同一間套房，五年前躺賺，現在倒貼

把上面的東西放在一起，困境就浮出來了。

渡邊阿姨五年前花2500萬，在東京23區買了一間單身套房，全額貸款。這五年她每次跟房客協商漲租都被拒絕，所以現在收的大概還是五年前的水準，9萬上下。就算用現在2.5%的投資房貸利率算，2500萬的貸款每個月大約還8萬9千，9萬的房租完全cover得了。全額貸款、房租還房貸，五年前搭上車的人就是這麼爽。

隔壁的田中太郎看了也想加入。現在23區單身套房平均售價大約3300萬，平均房租11萬。他用2.5%算，每個月要還大約11萬8千，就算收到行情的11萬，每個月也要倒貼8千。假如買到的是帶著老租約的物件，房租可能只有10萬，那就是每個月倒貼1萬8千。

	渡邊阿姨（五年前買）	田中太郎（現在買）
買入價格	2500萬日圓	3300萬日圓
每月房貸（全額貸款、利率2.5%、35年）	約8萬9千日圓	約11萬8千日圓
每月房租	約9萬日圓（舊租約）	11萬日圓（行情）或約10萬日圓（舊租約）
每月現金流	約＋1千日圓	約－8千到－1萬8千日圓

田中太郎的財商不差，知道負現金流不一定代表這筆投資在賠錢，可是每個月自掏腰包1萬8，還是要多想想。上面的月付都是我用房貸計算機算的，你可以用類似的app自己試算，把利率換成銀行實際給你的數字，結果可能差很多。

這也反映在交易量上。2026年7、8月，東京不動產有降溫的跡象：價格沒有明顯下修，但成交量在收縮，也就是量縮價不跌，用股票的話來說就是高檔盤整。房價高、資金成本也高，買家找不到理所當然的標的，自然多觀望，不像半年、一年前大家怕以後更貴而搶著出手。

東京房價現在很貴嗎？

以宏觀數據來說，還真的未必。東京的房價所得比大約16，台北、上海、北京、首爾都在30以上。租金投報率在全球一線城市裡也名列前茅，意思是房價相對房租還不算高。要說東京貴到絕對不能買，數據上站不住腳。

問我個人意見：東京經過這幾年猛漲，確實不便宜了。要期待它再每年漲8%、10%，可能不太現實。但要持續贏過2%左右的通膨，我覺得還是高機率的劇本。

而且房東也不是吃素的。假設你五年前開了一間珍奶店，一杯成本25賣35，現在成本漲到40，你還會繼續賣35嗎？不可能嘛。貸款成本、維修成本上升，終究會反映到房租上。借地借家法讓日本的房租有很強的滯後性，但滯後不代表不會發生，只是比較慢。

需要貸款的人卡住的時候，誰比較有利？

所以對要靠貸款進場的人來說，現在全額貸款買日本不動產，確實需要多想一下。但這個選項以後再次變得誘人，也不是不可能的事。

我反而覺得，假如你是打算用現金投資的人，這段貸款族舉足不前的空檔，可能是不錯的進場時機。

我以前看過一本書，講台積電怎麼在晶圓代工上甩開三星。書裡有一段我印象很深：2009年初，張忠謀看出市場要從金融海嘯復甦，開始擴廠。照書裡的說法，三星大概也看出來了，但他們的錢大多是融資來的，還沒從海嘯裡緩過來，沒有餘裕擴廠；台積電借款少，手上現金夠，就提早佈局，完整吃到了復甦的紅利。

現在的日本不動產市場，我覺得有一點像那個時間點：需要融資的人使不上力，手上有現金的人反而有餘裕。這是我個人的判斷，不是投資建議，進場前請用你自己的資金條件試算過。

常見問題

日本升息後，全額貸款投資東京房地產還划算嗎？

要多想一下。以投資房貸利率2.5%、35年計算，3300萬日圓的東京單身套房每月房貸約11萬8千日圓，高於約11萬日圓的平均房租，現金流可能是負的。

日本房東可以隨意漲租或請房客搬走嗎？

不行。依借地借家法，一般租約的漲租要跟房客協商，房客有權拒絕；租約到期原則上自動續約，房東要不續約的條件非常嚴格。

東京房價跟其他亞洲城市比貴嗎？

以房價所得比來看，東京大約16，台北、上海、北京、首爾都在30以上；租金投報率也在一線城市裡名列前茅，相對來說不算特別貴。