東京投資物件實戰分析：飯田橋跟東大前兩間套房

一間東京投資套房值多少錢？我的做法是先用投報率確認價格在合理範圍，再拿mansion-review上的成交紀錄，用樓層價差跟年漲幅推算一個區間。下面用我自己買的兩間套房示範：飯田橋那間，報價2410萬，落在我推算的2409萬到2829萬之間；東大前那間，報價2400萬，我推算只值2040萬左右，現在回頭看，可能買貴了。

我之前寫過我五分鐘判斷投資物件的五個步驟。這篇不紙上談兵，直接拿兩間我真的買下來的物件來套。一間完美符合所有條件，客觀條件就能決定；一間大致符合，但有一些美中不足，要靠主觀判斷。

	飯田橋	東大前（本鄉三丁目）
區	新宿區	文京區
最近車站	飯田橋，徒步6分鐘	本鄉三丁目，徒步2分鐘
面積	21.58㎡（約6.5坪）	20.04㎡
面向	東南	南、西兩面採光
總戶數	60戶	50戶
報價	2410萬日圓	2400萬日圓
我推算的價值	約2409萬～2829萬	約2040萬
之後業者的收購開價	2300萬；2025年1月另一家開到每平米114.5萬	兩家都開2300萬左右

飯田橋套房：為什麼說它是教科書等級？

地點：新宿區，都心六區，check。最近的飯田橋站徒步6分鐘，check。飯田橋有東京Metro多條路線、都營大江戶線，備註裡還寫了JR中央線，至少三條路線，check。次近的神樂坂站也在徒步10分鐘內。

根據我剛到東京當房客的經驗，好地點的物件，租客之間根本是在打仗，很多人書面資料看一看就決定租，因為約看房至少要一兩天，等你去看早就被租走了。這個地點，只要租金合理、沒遇到疫情這種特殊狀況，空租一個月內找到房客，八成沒問題。

說實話，看到這裡我已經有點按捺不住想下單了。不過還是先打開街景：寧靜的巷子裡，沒有醒目的嫌惡設施。

格局是標準長方形，邊角有樑柱，稍微扣分。近幾年新蓋的物件樑柱做在室外很常見，但屋齡20年左右的建物，室內有樑柱很正常，瑕不掩瑜。面向東南，最受歡迎的兩個面向。總戶數60，在我認為的50到100戶甜蜜區間。

飯田橋套房的價格怎麼推算？

先用現金流回推。東京都心的表面投報率（年租金除以房價）4.2%左右算合理，扣掉管修費後的實質投報率3.5%左右算合理。

這間一年房租108萬，除以2410萬，表面投報率4.48%。每月管理費7,437、修繕基金6,470，一年大約16.7萬，扣掉後實收大約91萬，實質投報率約3.8%。兩個都略高於合理值，從現金流看，這個價格不但不貴，還有點便宜。

接著比成交紀錄。我推算時用三個原則：有一模一樣格局的近期紀錄最好；同樣格局每高一層樓大約貴1%到3%；坪數越大，平米單價越高。

先看建商的樓層價差。新成屋時，1樓22.27㎡賣2180萬、3樓賣2200萬，換算下來每高一層只貴0.5%左右。這偏少，但不管原因是什麼，客觀事實就是這棟的建商這樣定價，我就照用。

參考紀錄	調整方式	推算的2024年6樓價格
2018年1月，同格局3樓，2080萬	6年 × 年漲5%，再加3層樓 × 0.5%	約2829萬
2023年4月，24.31㎡、4樓，平米單價105.31萬	換算21.58㎡為2272萬，1年 × 5%，再加2層樓 × 0.5%	約2409萬

綜合起來，這間在我買的時候，大約值2409萬到2829萬，平米單價111萬到131萬。報價2410萬、平米單價約111萬，在區間內，我認為合理。事後看，2024年4月跟5月各有一筆22.27㎡的紀錄，2680萬跟2480萬，平米單價120萬跟111萬，也落在這個範圍。

不過你也看得出來，這種推算出來的區間很大，只能參考，太當真會失焦。這些紀錄多半是人工輸入，填錯，甚至業者為了自身利益填一個不是實情的價格，都有可能。上面那兩筆2024年的紀錄，面向一個寫東、一個寫北東，我推測其實是同一間，先開2680萬賣不掉，一個月後自己降到2480萬。

我買了幾個月後，收到一家業者來信問我要不要賣，開價2300萬。我沒有回，不知道那個開價有多少誠意，但拿來推測這間有2300萬左右的價值，應該站得住腳。然後很巧，2025年1月16日，我寫這篇講稿的當天，又收到另一家業者想收購這棟樓的物件，22.27㎡的格局開價2550萬，平米單價114.5萬。假如他是認真的，等於我用平米單價111萬買入，9個月後漲了大約3.2%。

我從看到圖面到下單，只花了五分鐘。

東大前套房：有缺點的物件怎麼判斷？

實際上，略有美中不足的物件才是大宗。這間在東大對面，文京區，都心六區，check。最近的本鄉三丁目站徒步2分鐘，有都營大江戶線跟丸之內線，check。徒步10分鐘有春日站（多一條三田線），徒步12分鐘還有南北線的後樂園站跟千代田線的湯島站。12分鐘內四個車站、五條路線，地點非常完美。

街景看起來在巷子裡，但巷子緊鄰大馬路，開窗一定聽得到車聲，扣分。不過離車站兩三分鐘的物件，本來就不太可能離大馬路很遠；以資產價值來說，離車站近的好處大於噪音的壞處。

格局整體方正，但南邊靠陽台的地方，左邊一個斜角、右邊一根樑柱，還卡著落地窗。我沒看過現場，但可以想像那塊空間很難擺家具，大概只能早上起床面對晨光做點運動。採光是南西兩面，可以理解成面南附送一個面西的窗，加分。

總戶數50，在甜蜜區間的下緣。近三四年日本通膨加上營建業缺工，調漲十幾年前規劃的管修費很常見，戶數少，分攤的分母就小。這棟的備註裡就寫了，預計2031年修繕積立金會改定，改定基本上只會往上。往好處想，日本人做事嚴謹，六七年前就規劃好了，不是事到臨頭才手忙腳亂。

小結：有一些小缺點，但地點完美。尤其在東大對面，除了象徵意義，客觀上也多了東大教職員跟學生兩個潛在客群。

東大前套房，我是不是買貴了？

投報率：表面4.3%，扣管修費3.7%，都在合理區間。

比成交紀錄：新成屋時，5樓20.48㎡賣2010萬、7樓賣2050萬，大約每高一層貴1%。我買的時間是2024年2月，最接近的紀錄是2023年11月，20㎡、6樓、1980萬。面積幾乎一樣、時間只差三個月，主要差別是樓層。我買的在9樓，差三層：1980萬 × 1.01的3次方，大約2040萬。

報價是2400萬，用這個方法推算只值2040萬左右，看起來有點太貴。

說實話，我分享的很多不動產邏輯，是一邊買一邊琢磨出來的。這間是我買的第一間投資物件，當時我還不知道可以上mansion-review查成交紀錄。我當時只覺得地點完美、格局跟戶數有點小缺點但不致命、投報率合理，加上東大的加持，考慮十分鐘就下單了。

買了幾個月後，陸續有兩家業者來問我要不要賣，開價都是2300萬左右。兩家不約而同開2300萬，推估它有2300萬左右的價值應該合理。所以我可能買貴了一點，但似乎沒有錯得離譜。中古屋市場本來就不是百分之百透明，日本的讓渡所得稅五年內約40%、五年後約20%，以至少持有五年的角度，用略貴的價格確保買到好地點，對我來說是可以接受的成本。總比買到一個現在便宜、以後只會更便宜的物件好。

這也再次印證：比價當然要比，畢竟是幾千萬的事，但參考就好，過於計較可能會錯過很多好物件。

空屋交屋、三月底招租的經驗

這間交屋時是空屋。我2月底買、3月底交屋，3月底才能開始招租，這在日本可以說是最糟的時間點。日本大部分學校跟新進員工都是4月開始，要搬家的人多半二三月就找好了。

即便在一整年最糟的時機開始招租，這間也只花一個半月就找到房客。假如是一二月空租、趕上搬家季，以這個地點加上東大，我有信心兩三週就能租出去。

另外，我買這間用的不動產公司RENOSY有一個服務：他們介紹的物件成交時如果是空屋，會付房租給買家，直到找到房客為止。所以這一個半月的空租期，我還是有收到房租。

以上是我自己的經驗跟算法，不是投資建議。

常見問題

東京套房的合理投報率是多少？

以東京都心來說，表面投報率（年租金除以房價）4.2%左右算合理，扣掉管理費、修繕基金後的實質投報率大約3.5%算合理。這是我自己的經驗值，不同地段跟屋齡會有差異。

去哪裡查日本中古屋的成交紀錄？

我用mansion-review，註冊免費會員後可以看到建案新成屋時的價格跟過往成交紀錄。這些資料多半是人工輸入，可能有錯，只能當參考。

日本的物件在三月底開始招租會很難租出去嗎？

三月底是比較差的時間點，因為四月開學、入職的人多半二三月就找好房子了。不過地點好的物件還是租得出去，我在東大前的套房三月底開始招租，一個半月找到房客。