在東京買自住房划算嗎？我買第一個家的經過跟帳

在東京，自住的房子該租還是買？我的看法一直是：假如是投資，可以多想多看；假如是自住，真的是先買再說。 以我自己為例，2022年買了自住房之後，每個月真正回不來的成本大約6.5萬日圓，住的是市價月租18.5萬的房子；三年下來，比繼續租房少花了大約214萬，房價也漲了大約25%。

「我該買房子嗎？」大概是我跟在東京生活的朋友最常聊的話題。這篇分兩段：先講我怎麼找到這個家，再講為什麼我認為它在財務上是合理的選擇。

外國人在東京找房，我是怎麼開始的？

我2019年11月搬到東京工作，一開始在六本木租了一間月租13萬日圓的房子。住了一年半，對東京的不動產市場有了初步了解，開始想買。

一開始我是跟東京的信義房屋看房，那邊有很多台灣人房仲，或中文很好的日本人房仲。對當時日文還很爛的我來說，有能講中文的房仲帶，實在幫了大忙。之後我也跟另外兩家公司看過，一家是台灣人開的小公司，房仲約看房會遲到，發生了兩三次我在物件樓下等他的狀況；另一家是會講英文的日本房仲，人很好，還會開車接送，但我問問題常常要回去確認才能回答。整體而言，信義房屋的房仲會主動介紹周邊環境跟行情，問題多半當場就能答，我很推薦。

一開始我對自己要什麼毫無頭緒，房仲推薦什麼我就去看什麼。看房很累，出門一趟三四個小時，也就看兩三間。這樣亂看了一兩個月，我終於歸納出自己的核心條件：

地段第一。我才三十多歲，這間大概不會住到終老，搬走後不管賣還是租，地段都最重要。
屋齡25年內。有些日本銀行有個不成文的規定，不放貸給屋齡30年以上的物件。我買25年內的，自己住五六年後，下一個買家還能順利貸款，不然會影響轉手的行情跟流動性。
不能在鐵軌或大馬路旁。這是個人條件，我對噪音很敏感。

為什麼最後買在日本橋，而不是六本木？

東京不動產有「3A1R」的說法：赤坂、青山、麻布三個A開頭的地方，加上六本木。一般認為這是東京最核心的地段。我當時就住在六本木、住得很喜歡，所以很自然以六本木為中心找，也考慮周邊的3A。

問題是，我的預算大約7000萬，而且要貸款，審核要一週左右。3A1R的物件本來就少，7000萬以下更少；就算出現了，不是馬上被人用現金買走、輪不到需要貸款的我，就是去看了發現有自己不能接受的地方。比如我看過一間六本木的房子，整體很喜歡，但它在居酒屋正上方，想到每天晚上的喧鬧，甚至味道會飄進家裡，最後還是放棄了。

就這樣鎖定3A1R、一直沒遇到合適的，過了四五個月。2022年2月，我收到一張紙本傳單。

我早期亂看的時候，去看過一家叫Initia的建商在吉原附近的新建案，留了資料。這家建商另一項業務是買中古屋、重新裝潢後轉賣。傳單上說，他們在日本橋附近有一間重新裝潢的中古屋，想趕在4月會計年度結束前賣掉，所以不收仲介費。

日本的仲介費行情是房價的3%加6萬（另加消費稅），這間開價5680萬，照行情要176萬左右。當時我找房找得心很累，想說日本橋也是好地方，又直接省一百多萬，就去看看。一般重新裝潢的中古屋用料普通，但這家建商自己就在蓋新建案，用的是新建案的材料，質感好很多。我很喜歡，從5680萬殺到5580萬，決定買下。

在網路資訊這麼普及的2022年，我竟然是因為一張紙本傳單買下人生第一間房子，我到現在都覺得很有趣。

東京買房跟租房，每個月的成本怎麼比？

我的想法是這樣：租一個月13萬的房子，13萬全部都是回不來的錢。

用房貸買房，每個月有三項支出：本金、利息、管理修繕費。其中還本金，本質上是在存錢，只是存在一個不太好動用的資產裡。所以真正回不來的，只有利息跟管修費。

我2022年還沒有永住權，必須自備兩成頭期款。每月房貸大約13萬，其中利息大約3萬、本金大約10萬；管理修繕費每月2.5萬。另外每年要繳固定資產稅跟都市計畫稅，實務上大約是成交價的千分之二到千分之三，我這間一年大約12萬，攤下來每月1萬。

項目	繼續租房	買自住房
每月回不來的成本	13萬（房租）	6.5萬（利息3萬＋管修2.5萬＋稅1萬）
住的房子市價月租	13萬	約18.5萬
三年總居住成本	約481萬（36個月房租＋一次續約更新費13萬）	約267萬（6.5萬×36＋不動產取得稅約33萬）

在我看來，我是花6.5萬，住一間價值18.5萬的房子。以前是花13萬住13萬的房子。三年下來，大約省了214萬，這還沒算居住品質變好的情緒價值。

而且這三年，房價也漲了。我的家在2025年的市場行情大約7000萬，比5580萬買入時漲了大約1400萬，相當於25%。過去不代表未來，但至少這三年，買房是正確到不能再正確的選擇。

日本的自住房貸利率有多低？

我2022年跟Prestia（SMBC信託銀行）貸款，選浮動利率，當時是0.67%。沒聽錯，是0.67%，不是6.7%。2025年日銀升息，我的利率升了0.25%，變成0.92%。

這幾年日本的通膨大約2%到3%。通膨2%，代表現金每年縮水2%，反過來，債務的實質價值也會每年縮水2%。截至2024年12月，我的貸款餘額大約4100萬，用2%通膨換算，大約只等於2022年初的3860萬。

聽起來有點違反直覺，但在利率低於通膨的時候，借錢這件事本身就在幫你賺錢。用2%通膨算，我每年大約賺到2% − 0.67% = 1.33%。就算現在利率變成0.92%，還是遠低於通膨，這個前提沒變。當然，假如之後利率一路升到超過通膨，這個算法就不成立了。

結論：自住的話，我會說先買再說

總而言之，在日本買自住的房子，理論上是比租房更好的財務選擇，前提是你會住得夠久，而且挑的地段日後賣得掉、租得出去。以上是我自己的經驗跟算法，不是投資建議。

常見問題

在東京買房，每年要繳多少固定資產稅？

固定資產稅加上都市計畫稅，計算基準是政府的評估價，通常比市價低。實務上兩者合計大約是成交價的千分之二到千分之三，以我的物件為例一年大約12萬日圓。

沒有永住權可以在日本買房嗎？

可以，但貸款條件通常比較嚴格。我2022年買自住房時還沒有永住權，必須自備兩成頭期款；有永住權的話，自住房常見可以全額貸款。

東京買房要付多少仲介費？

法定上限是房價的3%加6萬日圓，再加10%消費稅。買建商直接賣的新建案，或是賣方公司為了促銷不收仲介費的物件，可以省下這筆錢。